Caução Garantia Locação Averbação

Consulta:

Foi protocolado nesta serventia um Contrato de Locação, o qual figura como locatário e caucionante o proprietário de 02 imóveis desta comarca (o imóvel locado é de São Paulo), existe alguma restrição a ser observada neste contrato e o mesmo deve ser cobrado somente como uma Av., tendo em vista a locação são de tratar do imóvel desta comarca?
Obs. Só possui esta garantia, ou seja a caução dos imóveis.

Resposta: As modalidades de garantia da locação dos imóveis urbanos são as constantes do artigo n. 37 da 8.245/91.
No caso de caução locatícia em que é dado um ou mais imóvel em garantia, o ato praticado será o de averbação, independentemente da apresentação ou do registro do contrato de locação.
Não há fundamento para se exigir comprovação do prévio registro do contrato de locação. A Lei não estabelece a vinculação da averbação da caução ao ato de registro do contrato de locação, que só é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação ou averbado para assegurar preferência.
Se não constasse a cláusula de vigência e o locatário não tem interesse na preferência, em sendo a caução garantia do Locador, não há como recusar a averbação.
Para o registro de contrato de garantia real que é acessório, não é necessário à apresentação do contrato principal em que a obrigação é constituída. Basta que o contrato especialize adequadamente as partes, a obrigação e o objeto da garantia (Ver decisão da 1ª VRP da Capital – fonte: 000.05.033180-9).
Com relação à cobrança de emolumentos pela averbação da caução, o caucionamento é contrato acessório, tendo por finalidade a garantia do cumprimento de uma obrigação principal. Assim, a averbação será com valor declarado se a caução tivesse algum fundamento, o valor da obrigação seria o valor do aluguel multiplicado pelo número dos meses do contrato (Ver item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela II – se pro prazo determinado será cobrado os emolumentos pela soma dos alugueres mensais, se o prazo for indeterminado, tomar-se-á o valor de 12 alugueres mensais).
Já no caso de cancelamento da caução locatícia, particularmente entendo que os emolumentos devem ser cobrados sem valor declarado, pois há quem afirme que a caução imobiliária não é um direito real, mas que deve ser reconhecida como “ônus real” a incidir sobre o imóvel, sem contudo, estabelecer direito típico, não se podendo aplicar o item n. 2.1 das Notas Explicativas da Tabela (cancelamento de direitos reais). Entretanto, algumas serventias estão cobrando o cancelamento da caução com valor declarado.
No caso de serem dois os imóveis caucionados, a base de cálculo dos emolumentos devidos pela averbação deverá ser dividida por dois (a exemplo do item n. 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II – Ver Boletim Eletrônico do Irib n. 1.910 de 08/08/2.005).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Março de 2.009

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