Usucapião Imóvel Hipotecado

Consulta:

Através de USUCAPIÃO, foi conferido o domínio de um imóvel residencial, construído pela antiga Cohab e hipotecado a favor da Caixa Econômica Federal – CEF.
Pode registrar usucapião com ônus na matrícula?

Resposta: O Usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita.
Quando o usucapião tratar de imóvel já transcrito ou matriculado, total ou parcialmente, caberá ao Oficial fazer remissões e averbações, à margem dos registros (transcrições, inscrições), relativamente à matrícula que abrir para registrar o mandado de usucapião.
Se se tratar de imóvel matriculado, a averbação/remissão será feita por averbação na matricula mãe/matriz.
É mister que não se omita quanto a essa ocorrência, o que evitará que permaneça em aberto um registro, possibilitando outro, sendo certo que não devem coexistir dois registros sobre o mesmo imóvel, para que se possa estabelecer o encadeamento.
Como é sabida, a aquisição usucapional, legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.
O fundamento primacial é o de que a usucapião, assim como a desapropriação é forma originária de aquisição que não guarda relacionamento algum com os anteriores registros ou dados constantes da repartição imobiliária, cuidando, pois, de registro novo, a ser aberto em decorrência da apresentação do mandado judicial.
É óbvio que fica inoperante o registro existente, a partir do momento em que venha a ser transcrita a sentença de usucapião, descabendo ao anterior dominus movimentar doravante o seu registro.
Todavia, não pode deixar de ser feita averbação ou remissão junto ao registro desativado, pois é lícito a interessados solicitar certidões.
Assim, se o imóvel usucapido corresponder parcialmente a imóvel matriculado, será aberta nova matricula, com a descrição do imóvel usucapido, feito o registro da sentença e, na matricula da área maior, feita uma averbação para constar que parte do imóvel da matricula foi desmembrado, gerando o imóvel da matricula nº. tal (a do imóvel usucapido).
Há considerável divergência sobre a possibilidade de usucapião de imóvel hipotecado. CLÓVIS BEVILÁQUA assinalou que a hipoteca não resiste ao usucapião ordinário ou extraordinário, argumentando que “se, apesar da transcrição, é licito usucapir o imóvel, não há razão suficiente para não admitir em virtude da inscrição”; ou seja, se o usucapião consegue arrostar o domínio, o que impede de fazê-lo com a hipoteca?
No mesmo sentido, é o entendimento de PONTES DE MIRANDA, assinalando, ainda, que o argumento de que a hipoteca é direito real, oponível a todos, entre os quais o possuidor não procede. “A posse não está no mundo jurídico; é acontecimento do mundo fático. O que produz o usucapião é a posse. O possuidor, como tal, não tem de estar a par do que se passa no registro, que é o local de atos jurídicos, portanto, espaço do mundo jurídico. Por isso, adquire-se o domínio a despeito do registro e ainda que se conheça o registro”.
O usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que não se subordina ao direito do proprietário demitido do domínio. Isso ocorre em todas as formas de usucapião, não havendo motivo para distinção.
Através do usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com o registro da sentença, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos pelo antigo proprietário entre os quais a hipoteca.
Apresentado a registro o mandado de usucapião, deverá o Cartório de Registro de Imóveis cancelar os ônus existentes, de oficio, não se aplicando o disposto no artigo 230 da Lei de Registros Públicos, devendo o Oficial apenas observar se o usucapião foi sobre a totalidade do bem gravado, já que, se parcial, subsistirão os ônus sobre a parte restante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.005.

1 comentário em “Usucapião Imóvel Hipotecado”

  1. Boa noite,
    Muito interessante e elucidativo o artigo sobre a Usucapião em imóvel hipotecado.
    Todavia, gostaria de saber se a hipoteca resiste a usucapião no seguinte contexto:

    Construtora firma contrato com a CEF, no sistema SFH para construção de condomínio residencial, é gravada hipoteca no registro dos lotes onde o mesmo será edificado.

    A construtora vende a maior dos imóveis, mas não repassa à CEF os valores que lhe cabe.
    CEF e Construtora brigam em juízo, de forma recíproca, alegando descumprimento de contrato da parte contrária.

    CEF executa a hipoteca contra a Construtora na JF.

    Nunca nenhuma das partes questionou a posse dos bens.
    Pode referida hipoteca resistir à usucapião dos bens em questão?

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