Hipoteca em Escritura de Compra e Venda

Consulta:

Consulta-nos este Registro de imóveis, se apresentada a registro escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, devidamente paga a dívida, ainda não registrada, pode a serventia a pedido do comprador deixar de registrar a hipoteca, registrando-se somente a compra e venda?

Resposta: Entendemos que não. O principio de cindibilidade do título não poderia ser aplicado no caso concreto. A hipoteca é um ônus, o pacto adjeto de hipoteca está atrelado à compra e venda.
Trata-se de transação em que uma coisa está ligada à outra, a hipoteca existe para garantir um empréstimo, uma dívida, um financiamento ligado, correlacionado com a compra do imóvel.
Até entendo a posição do interessado, que é a diminuir custo com o registro, mas não é possível, e se possível seria arriscado.
O que se qualifica é o titulo, o que dele contém.
Da mesma forma não poderíamos registrar somente uma doação numa doação com reserva de usufruto, ou somente uma doação com imposição de cláusulas restritivas.
A principio da cindibilidade do titulo é admitido em algumas condições especiais, como por exemplo, em mandado de penhora no qual conste edificação não existente na matricula/transcrição do imóvel.
A compra e venda de diversos imóveis, na qual o interessado requer que se registre somente um ou alguns deles.
No caso concreto, registra-se a compra e venda a hipoteca e em seguida averba-se a quitação ou a baixa da hipoteca mediante a apresentação do documento próprio, o que será de maior garantia para o próprio interessado, ou se re-ratifica a escritura para somente compra e venda com o comparecimento das partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.005.