Retificação Administrativa Aumento da Área do Imóvel

Consulta:

Estamos com um pedido de retificação de registro (art. 213, II, LRP), referente a um imóvel matriculado com a área de 31 (trinta e um) alqueires precariamente descrito. Pretende-se retificar a área para 39,86 alqueires. Os confrontantes assinaram a planta e o memorial descritivo. Os imóveis dos confrontantes também estão precariamente descritos nos respectivos registros.
Devolvemos o pedido, em razão do excessivo acréscimo da área do imóvel (de 31 para 39,86 alqueires), podendo haver irregular aquisição de domínio de imóvel.
O interessado insiste informando que a retificação é intra muros.
Qual a vossa opinião?
08-05-08.

Resposta: Inicialmente recomenda-se a verificação se não se trata de usucapião disfarçada, e se não houve erro no levantamento realizado, especialmente em relação a curvas de rios ou cursos d’água.
Tratando-se de área, não importa se a alteração visa o aumento ou diminuição.
Nem a Lei dos Registros Públicos em seu artigo n. 213, nem o Código Civil (artigo n.1.247) estabelecem ou fixam percentuais máximos para aumento ou diminuição de área.
Não deve haver confusão com o artigo n. 500 do CC, e seus parágrafos que tratam de 5% ou da fração de 1/20, pois nesse caso, a referência é a compra e venda “ad mensuram”, e em nada tem a ver com retificações de registro.
O que torna possível a retificação é a existência de erro, não importa em dimensão.
Não há uma regra que impeça a retificação quando a área do imóvel fique muito diferente da original. A diferença pode ser grande e pode não impedir a retificação.
A questão é saber se a retificação está sendo feita dentro das divisas do imóvel, “intra-muros”, na retificação muda a descrição das divisas, mas nunca as divisas (que somente podem ser atualizadas (antes Pedro, atualmente José, etc. – ver item n. 49.1 do Capitulo XX das NSCGJSP). Se respeitadas as mesmas divisas, a área medida é cientificamente muito maior ou muito menor, é irrelevante, contudo, se a nova descrição não respeita as divisas primitiva, não é feita “intra-muros” de retificação não se trata.
Antigamente, principalmente em relação a imóveis rurais, as descrições eram simples e precárias, faziam referências a celamim, braça, légua (de sesmaria, quadrada) tarefa, eito, uma sorte (quinhão que cabe em partilha), um talhão de terras, etc. e por vezes sem medidas perimetrais e áreas.
É claro que numa perícia mais apurada, mais atual, mais técnica, vão ser encontradas dimensões geralmente maiores e por vezes menores.
É claro que há de se ter um bom senso, um cuidado quando o aumento é de grande dimensão (50%, 100% ,150%). Cada caso é um caso, e assim deve ser visto.
O importante é que sejam respeitadas as divisas, que não haja impugnação dos confrontantes e a descrição seja feita “intra-muros”.(Ver Recurso Especial n. 590.981 – MG (2003/0166588-3) Relatora Ministra Nancy Andrrighi e Proc. CG nº. 13.659/2007 (344/2007-E) – Ementário n. 8/2.007 – Portal Extrajudicial).
Não conhecemos as particularidades do caso, quantos são os confrontantes, se há ou não instabilidade nas divisas demarcatórias, etc., mas há casos que até mesmo justificaria a apuração das medidas dos imóveis confrontantes de forma que a ciência ou a anuência destes venha cercada de melhores esclarecimentos possíveis, mas penso que não seja esse o caso se houver elementos de convicção a permitir a conclusão segura de que a retificação é efetivamente, intra muros, podendo afirmar que a diferença de área encontrada é dentro das divisas do imóvel retificando.
Em relação a imóveis rurais, além de alqueires é bom que também haja expressão em hectares, pois o alqueire tem 2,72 hectares, o alqueire paulista 2,42 , o mineiro/geométrico 4,84 e o alqueirão, 9,68.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Maio de 2.008.