Afetação Patrimônio de Incorporação

Consulta:

01. Incorporação registrada na matrícula.
02. Foram registradas várias vendas de frações ideais, vinculadas a determinadas unidades (futuras).
03. As frações ideais vendidas foram dadas em alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal.
04. Apresentado nesta data, requerimento formulado pela incorporadora e proprietária do empreendimento, solicitando a averbação do “termo de constituição de patrimônio de afetação”, nos termos do artigo 31-B da Lei Federal 4.591/64.

Pergunta-se:
01. É necessária a concordância dos demais adquirentes e da credora fiduciária no pedido de averbação da afetação?

02. É possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais remanescente em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já vendidas e registradas?

03. Existe algum impedimento a averbação pretendida?

Resposta: Geralmente a submissão da incorporação ao regime de afetação é feita quando de seu registro no registro de imóveis. A lei faculta a averbação a qualquer tempo antes de concluída a obra (averbada a construção), porém afetar um empreendimento já iniciado deve ser muito complicado, senão praticamente impossível. Pois uma vez afetado o patrimônio, é requerido que ele tenha contabilidade própria, com conta bancária independente das demais da empresa.
Cabendo a incorporadora emitir relatórios trimestrais de acompanhamento da obra, receitas despesas, contratos firmados, prazos, previsões financeiras, e encaminhá-los a Comissão de Representantes nomeada pelos compradores.
O recurso de uma determinada obra só poderá ser aplicado naquela obra.
Por regime de afetação entende-se, pois, o regime de incorporação mediante o qual o objeto do empreendimento fica afetado, segregado do patrimônio geral da empresa.
A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O Patrimônio de afetação, por não comunicar com os demais bens, obrigações e direitos do incorporador, protege o negócio contra eventuais tropeços deste em outros negócios.
Com a lei, todas as dívidas de natureza trabalhista, tributária e junto às instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, sem qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela empresa.
A afetação deverá ser da totalidade da incorporação, portanto não será possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já alienadas e registradas.
Assim, para a averbação solicitada será necessária a anuência de todos os adquirentes das frações ideais de terreno, vinculadas a futuras unidades autônomas, com a anuência dos respectivos cônjuges se casados forem, bem como a anuência da fiduciária Caixa Econômica Federal.
O impedimento é a ausência das anuências acima referidas (Ver BE Irib 2.119 de 31/10/05, 2.740 de 21/11/2006 (letra “d”), artigos 31ª parágrafo 1º, 31-B e 31-D da Lei 4.591/64, e artigo 2º, incisos I, II e III, e principalmente o parágrafo 2º, desse artigo, da IN RFB n. 934 de 27.04.2.009).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

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