Desmembramento de Imóvel com Caução Locatícia

Consulta:

Tenho cá comigo dois casos parecidos, quanto aos quais gostaria de conhecer sua opinião sobre se posso ou não registrar.
Em determinada matrícula consta averbação de caução de seu imóvel, em garantia em contrato de locação. Ingressa agora pedido de desmembramento.
Pergunto se posso proceder ao desdobro, se tem que ocorrer a anuência do credor da caução, ou se é impossível aceitar, etc.
No segundo caso, existe na matrícula a averbação dando notícia do ingresso de ação de execução, nos termos do artigo 615-A do CPC, a chamada averbação premonitória.
Igualmente ingressou pedido de desmembramento. Pergunto no mesmo sentido do caso anterior. Noto que se for possível o desmembramento, como ficaria a premonitória? Transportaria para as duas novas matrículas? Mas, e depois, em caso de penhora ou mesmo de arrematação, evidentemente a descrição do imóvel viria como ele era antigamente, é óbvio. Então?

Resposta:

1. Caução.
Há quem afirme que a caução imobiliária/locatícia, efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem contudo estabelecer direito típico.
É uma garantia anômala, que não gera direito real, mas direito obrigacional, e que tem publicidade registrária.
A caução de imóvel que se refere à Lei de locação de prédios urbanos não torna o imóvel indisponível.
E a rigor, pelo que foi dito, o proprietário do imóvel caucionado poderia desdobrá-lo/desmembrá-lo, mesmo sem a anuência do locador, credor da caução.
No entanto, como ela é constituída com o escopo, com a finalidade de “garantia”, por precaução, para que se evitem problemas futuros e para a melhor segurança jurídica, entendo s.m.j, de que nos caso de desdobro/desmembramento do imóvel caucionado, se solicite a anuência do credor da caução, do locador.

2. Averbação premonitória.
Está é averbação acautelatória que tem o condão de afastar a alegação de boa-fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel. É medida cautelar de grande interesse, não só para o credor que terá seu crédito publicizado, gerando efeito erga omnes, mas também para a comunidade em geral.
É uma medida transitória mais para fins de publicidade, informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel, mas não gerando direitos.
Tem a finalidade apenas de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Feita a averbação premonitória, sobrevindo o desdobro/desmembramento do imóvel, o que poderá ser feito independentemente da anuência do exeqüente, deve ela (sua existência) ser transportada por averbação para as matrículas descerradas em face do desmembramento do imóvel.
No futuro, se sobrevierem penhoras ou mesmo adjudicações/arrematações, devem estas recair sobre o(s) imóveis, tal como estes se encontrem no fólio real.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.