SFI Venda e Compra

Consulta:

Foi apresentado um Instrumento Particular de venda e compra com alineação fiduciária em garantia no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), celebrado na forma do artigo 38 da Lei 9.514/97, cujo financiamento foi concedido com recursos da Caixa Econômica Federal (e não do FGTS).
O valor da Venda é de R$110.000,00 e o do financiamento é de R$30.893,49.
Pelos atos cobramos um registro no valor da Venda (110.000,00) e outro registro da alienação fiduciária no valor do financiamento (30.893,49).
A Caixa Econômica Federal está alegando que os emolumentos e custas deveriam ter sido reduzidos como nos casos do financiamento do Sistema Financeiro da Habitação. Estou correto em cobrar os valores integrais?
Outro detalhe desse mesmo contrato: O ITBI foi recolhido com redução como se o contrato tivesse sido lavrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, ou seja, foi recolhido o valor de R$1.736,60 e estamos exigindo o recolhimento da diferença (no caso 2% do valor integral da Venda, ou seja, R$2.200,00). É certo que não compete ao Oficial fiscalizar o valor, bastando verificar se a guia foi recolhida, mas nesse caso, por se tratar de instrumento particular, não seria necessário verificar o valor correto do recolhimento? Repito, o contrato foi celebrado no âmbito do SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) e NÃO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).
Entendo que a Lei 9.514 não contemplou qualquer tipo de redução, nem mesmo no ITBI. A Prefeitura, talvez por não conhecer a diferença entre um sistema e outro, está alegando que o recolhimento está certo, mas não nos fornece qualquer documento por escrito.

Resposta: A maneira de cobrança adota pela serventia, dos emolumentos devidos pelo registro do Instrumento Particular de venda e compra com alienação fiduciária em garantia no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), está correta, desde que não se trate de integrantes de programas habitacionais (COHAB e CDHU), pois no caso concreto, o financiamento não foi pelo SFH, mas sim pelo SFI, devendo ser aplicada o item “1” da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, não se aplicando ao caso nem o artigo 290 da LRP, nem o item 1.8.1 das Notas Explicativas da tabela acima citada.
Quanto à questão do recolhimento do ITBI devido, desconheço a legislação municipal de Rio Claro, contudo, entendo que a posição da serventia está correta.
É claro que nos termos do artigo n.289 da LRP, cumpre aos Oficiais de Registros fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos, existindo algumas decisões no sentido de que os Oficiais devem apenas verificar se o imposto foi recolhido não lhes competindo verificar se os valores estão corretos.
Contudo, penso que esta posição de certa forma está mudando, face as Leis criadas pelos Municípios, e a exemplo da Lei Estadual 10.705/2000 (ITCMD) que está responsabilizando os Notários e os Registradores (artigo 8º).
Algumas Prefeituras carimbam e vistam as guias de recolhimento. Em Campinas a expedição e o recolhimento são feitos diretamente na Prefeitura, em São Paulo – Capital, são emitidas pela Internet, porém tendo como base de cálculo o valor de mercado do imóvel que é pré-estabelecido pela Prefeitura.
Se esta Prefeitura entende que o recolhimento está correto, deve então ao menos visar ou vistar a guia de recolhimento para que esta possa ser aceita para o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Novembro de 2.005.