Hipoteca Instrumento Particular

Consulta:

Foi me apresentado instrumento particular de contrato de abertura de crédito com Garantia hipotecária e outras avenças, firmado na cidade de P. , aos 15 de outubro de 2008, na qual figura como credora a Cooperativa dos P. de C. do Estado; como DEVEDORES B. A. Ltda e Agro B. Ltda e como intervenientes garantidores avalista: João F. B., viúvo, José R. B., sua mulher e outros, abrindo um crédito no valor de R$.1.000.000,00 e vigerá pelo prazo de 36 meses, cujos valores serão destinados a aquisição pelos devedores de produtos comercializados pela credora; dando em garantia hipotecária de primeiro grau dos imóveis rurais os da matrícula nº 1.655 e 1.238, livro 02, deste Oficial.
A minha dúvida principal é saber se nesse caso aplica-se o artigo 108 do CC: Não dispondo em lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renuncia de direitos sobre os imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no País.
No contrato não foi invocada qualquer lei especial e na verdade os intervenientes garantidores avalistas é que são proprietários do imóvel (pessoas físicas) que estão dando em garantia.
14-11-2.008.

Resposta: A hipoteca constituída pelo contrato refere-se à HIPOTECA CONVENCIONAL, que tem como requisito essencial à sua validade, a obrigatoriedade, sob pena de tornar-se ineficaz a garantia,ser constituída mediante escritura pública nos termos do artigo n. 108 do CC/02..
A hipoteca, direito real na coisa alheia, para ter ingresso no registro de imóveis, deve ser constituída por escritura pública se o valor da dívida for superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País nos termos do artigo citado.
Opcionalmente se assim entenderem as partes, poderá também a hipoteca ser constituída através de Cédula de Credito.
Entretanto, na forma que foi elaborada através de instrumento particular, não poderá ter acesso ao RI., até para garantia das partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 17 de Novembro de 2.008.

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