Averbação Com ou Sem Valor Declarado

    Consulta: 

De acordo com o R.11 infra, o valor da compra e venda é de R$
22.432.500,00, sendo pago à vista R$
11.432.500,00 e o restante R$ 11.000.000,00 que será pago da seguinte
forma.. 
Foi apresentada pela F.C.P. IMOBILIÁRIOS S/A, uma declaração/termo de quitação, de
que o restante R$ 11.000.000,00 foi
pago. 
Diante da declaração foi elabora a Av.14/M.13.706, para constar a quitação dos
pagamentos referentes às obrigações assumidas. 
PERGUNTAS: 1.  A
 referida Av.14/M.13.706​
, cobra-se como uma “averbação
sem valor declarado
” ou “averbação
com valor declarado
“? 
24-07-2.014
2. Tem alguma importância neste caso se é uma DECLARAÇÃO ou
um TERMO DE QUITAÇÃO, sendo para o mesmo fim (dizer que já encontra-se
pago). 
Resposta: 
Como o preço não se
confunde com a forma de pagamento e não se está cancelando direitos reais ou
outros gravames, entendo que os emolumentos devem ser cobrados de acordo com o
subitem 2.4 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de
Imóveis, ou seja, como ato de averbação sem valor declarado. 
Caio Mario da Silva
Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os
romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII tít. I, fr.2,
parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da
lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à
coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não
chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia
correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de
emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite),
representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente
de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro”
(Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181).
No Capítulo XIV das
NSCGJSP – Notas constam que:
Item
44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve
conter:
m)              
A declaração, se o caso da forma de pagamento,
se em dinheiro ou cheque com indicação deste pelo seu número e pelo banco
sacado ou mediante outra forma
estipulada pelas partes;
n)                
Declaração
de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso; 
O contrato de compra e
venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais:
coisa, preço, consentimento. 
O pagamento do preço não é
elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda,
por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do
negócio. Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em
dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474 do mesmo
codex, tudo se passa no plano obrigacional. 
Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência
da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a
propriedade do adquirente é plena.
Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel,
que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482) possa ser registrada, é
necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como
os elencados no artigo n. 215 do CC, na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto
regulamentador nº. 93.240/86.
O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos
elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este
poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro,
mas o pagamento que é a execução do contrato poderá ser avençado de maneira
diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que
importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou
parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo
através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se
estabeleceu preço e dele se deu quitação.
O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que
é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser
resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de
vontades acordando no preço e na forma de pagamento.
Conforme preleciona Ademar
Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve
ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de
pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no
título a condição resolutiva para os efeitos do art. 647 do Código Civil, tudo
se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia
ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com
pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que
deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas
as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim, o vendedor
contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que
não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e
venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do
pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus
ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode
o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da
quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com
relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral
Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula
resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de
forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano
obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos
cambiais, de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro,
saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e
venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do
pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal
gravar de ônus ou impor restrição o registro. 
Nos termos do artigo 421 do
CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC),
e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de
pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser
consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão. 
A escritura pública de compra e venda de bem
imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é
necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o
acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei
n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.
Com relação ao preço,
este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos
elementos integrantes do contrato. 
Já no que se refere ao
pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária,
podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do
título”.
2. Quanto ao
instrumento particular mencionado na AV.14.M/ 13.706, não tem importância se é
“declaração” ou “termo de quitação (preâmbulo)”, o que importa é o seu
conteúdo  (dizer que esta pago – artigo
n. 112 do CC) e para a finalidade que se destina.
É o que entendemos
passível de censura. 
São Paulo Sp., 24 de
Julho de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES. 

Deixe um comentário