Retificação Administrativa Confrontantes

Consulta:

Tem surgido dúvida nos processos de retificação de área com relação à confrontante que consta na matrícula como por exemplo (Pedro) para todos os efeitos ele é o proprietário, porem Pedro vendeu através de escritura a João que não registrou a escritura.
Tenho tomado o cuidado de pedir a anuência de ambos com base no item 124.9 do Cap.XX das NSCGJ, onde diz:
Entendem-se como confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos. Na manifestação de anuência ou para efeito de notificação.
Tem alguns proprietários se manifestando contrário ao meu entendimento alegando que se a pessoa confrontante já vendeu a propriedade ela não teria mais interesse em assinar;
Tem alguns colegas procedendo a retificação só com a assinatura da pessoa que consta da escritura mesmo sem registro.
Recentemente, tive um caso, terreno foreiro em que a inscrição estava no livro 4-A, o possuir do domínio útil cedeu esses direitos porem o comprador não registrou o título; mas ainda assim o proprietário do domínio direto Bispado de Catanduva assinou concordando.
Gostaria da sua opinião sobre o assunto.
Grato,

Resposta: Segundo Plácido e Silva, na terminologia do Direito Civil confrontante empregado como substantivo, possui o sentido de confinante, vizinho, ou seja, designa pessoa que tem sua propriedade ou o seu imóvel confrontando ou limitando com o de outra.
Confinante é a denominação que se dá ao dono do prédio que confina ou vizinha com outro.
E proprietário designa a pessoa a quem se atribui à qualidade de senhor ou dono da coisa. É, assim, a pessoa que tem o direito de propriedade sobre determinada coisa, móvel ou imóvel. É o titular desse direito.
Em relação aos imóveis, a transferência do domínio somente se opera pela transcrição do título de aquisição no Registro de Imóveis (Ver artigos 1.227; 1245 a 1.247 e 1.267 do CC).
Desta forma, a rigor, proprietário seria somente aquele que tivesse seu título aquisitivo registrado no registro de imóveis, no entanto, a Lei 10.931/04, alterando a lei dos Registros Públicos, amenizou esta situação entendendo como confrontante para essa finalidade também eventuais ocupantes, não entendidos aqui meros detentores tais como locatários, comodatários, arrendatários, parceiros, empregados, porém considerando também aqueles possuidores mesmo sem título (artigo 213, parágrafo 10º da LRP – Ver também RDI 58 – Anotações Sobre Recentes Alterações no Procedimento de Retificação de Registro – Dr. Kioitsi Chicuta).
A indicação dos confrontantes compete aos interessados, devendo a serventia através de buscas em seus assentamentos fazer as necessárias verificações indicadas na descrição.
E, se as pessoas venderam e os adquirentes não registraram os títulos, se as pessoas doaram e os donatários também não registraram, se outros faleceram e as partilhas respectivas não foram registradas, tudo isso não é problema registrário. Tanto que nos termos do item 49 e 49.1, os interessados podem atualizar os confrontantes (ver também parágrafo 14º do artigo 213 da LRP).
É claro que nos casos de alienações com títulos não registrados, estes como documentação complementar e prova podem e devem ser juntados ao processo.
Afrânio de Carvalho assinala: “as linhas de limites, com o seu cumprimento no terreno são fixas, mas os nomes dos confrontantes em cada uma delas são variáveis em conseqüência de sucessivas mudanças dos proprietários vizinhos” (Registro de Imóveis – Forense, 3ª edição. 1982). Lembrando-se aqui que como boa técnica e também é a posição do CSM do estado e da ECGJSP, que deve ser evitada na descrição dos imóveis a menção dos proprietários confinantes, dando-se preferência para a indicação dos prédios.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 30 de Outubro de 2.007.