Desmembramento de Áreas

Consulta:

Fui procurado pelo proprietário de uma área de terra rural composta de 6,6849 ha. ou 2,7624 há (alqueires)., da Fazenda S. H., neste Município, o imóvel está cadastrado no Incra sob nº. 611.123.003.875-7, em área maior (ainda em nome de quem ele adquiriu a propriedade, é recente, por isso ele não possui o cadastro do imóvel dele separadamente).
Dito imóvel situa-se no entroncamento da Rua Seigo Nisikawa com a Rua João Cação Ribeiro.
Pretende ele alterar de imóvel rural para urbano e posteriormente seccionar a propriedade em seis (6) partes para venda.
Pergunto-lhe:
1. Como proceder em relação ao Incra, preciso a anuência deste órgão?
2. Quanto à Lei Municipal que passará o imóvel para o perímetro urbano deve ter algum requisito especial? Deve descrever o imóvel através de certidão?
3. E quanto ao desmembramento necessária a anuência da CETESB e os documentos do artigo 18 da Lei 6.766/79?
Gostaria de maiores informações pois é o primeiro caso concreto que enfrento.
Atenciosamente,
02/04/2.008

Complementando a consulta:
Segundo informação do proprietário não será aberta rua e o local possui água, luz e esgoto implantados.
Grato,

Resposta:
1. No Brasil se adota o critério da destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.
É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste passe a integrar o perímetro urbano, pois, como dito, o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação.
No entanto, não basta de que o imóvel esteja localizado na zona urbana ou de expansão urbana, é preciso que ele passe a integrar a zona urbana o de expansão urbana, pois podemos ter imóvel rural localizado em zona urbana e vice e versa.
A alteração do zoneamento é feita por Lei dentro do que a Constituição Federal confere ao Município, no exercício de sua competência.
A Lei n. 6.766/79, rege somente o parcelamento do solo de imóveis urbanos (artigo 1º da Lei), e o artigo n. 53 da Lei do Parcelamento do Solo, exige a prévia audiência do INCRA em virtude da alteração de uso do solo rural para fins urbanos.
O que ocorre é que imóveis situados em zona de expansão urbana para serem loteados e por força do artigo n. 53 antes citado, exige para os Oficiais que seja apresentada prova de AUDIÊNCIA (que não se confunde com ANUÊNCIA) do INCRA.
Algumas serventias têm aceito somente a manifestação do Município (Lei, Decreto ou Certidão), mesmo em casos de parcelamento do solo, uma vez que este tem autonomia constitucional sobre o seu território e o INCRA não tem se manifestado.
A questão toda se prende ao item n. 148 letra “b” c/c com o item n. 110 do Capitulo XX das NSCGJSP.
Assim, não há necessidade de se exigir que para se averbar alteração da situação física do imóvel, isto é, que passou a integrar o perímetro urbano, que exija autorização ou anuência do INCRA.
Assim, para satisfazer as exigências da letra “b” do item 148 do Capitulo XX das NSCGJSP, e artigo n. 53 da Lei 6.766/79, e numa interpretação lógico-sistemática, poderá ser aceita uma certidão do INCRA de simples cancelamento cadastral (itens 2.2 e 2.3 letra “a” da Instrução nº. 17-b do INCRA de 22.12.1.980), ou certidão de que tal órgão não se manifesta nesses casos ou certidão equivalente, realizando a averbação da alteração da destinação do imóvel nos termos do item n. 110 do Cap. XX das NSCGJSP.
Lembrando que deverá ser feita a comunicação ao INCRA (Item n. 125, “q” do Cap. XX das NSCGJSP e parágrafo 7º do artigo n. 22 da Lei 4.947/66);
2. A lei municipal que passará a integrar o imóvel ao perímetro urbano não carece de requisitos especiais para tal, nem precisará descrever o imóvel, mas deverá identificar o imóvel através do nome de seu proprietário, área, localização (entroncamento da rua Seigo Nisikawa com a rua João Cação Ribeiro), e se possível o número do registro;
3. A anuência da CETESB é indispensável por disposição normativa do próprio órgão, contudo, não é anuência, mas sim parecer de dispensa de licença de instalação.
Quanto à dispensa do registro especial do artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo, poderia ser feita por analogia ao provimento de n. 03/88 da Comarca da Capital, no entanto, no caso concreto deverá ser levada em consideração à dimensão, a área do imóvel (66.849,00 m2) que parcelada em seis (06) áreas, geraria seis áreas com mais de 10.000,00 m2 cada uma, que por sua vez se parceladas (certamente o farão, e tentarão averbar no RI) geraria trinta e tantas outras, que totalizariam mais de duzentos lotes, evidenciando burla a lei dos loteamentos.
Desta forma, deve o interessado requerer o pedido de dispensa do registro especial diretamente ao Juiz Corregedor Permanente, com a manifestação do curador dos registros públicos, justificando o parcelamento, que eventualmente poderia ser destinado a incorporações imobiliárias ou desmembramentos nos termos da Lei 6.766/79, a industrias, ou coisa que o valha.
Mas a dispensa deverá ser analisada pelo Juiz Corregedor Permanente, e mesmo se autorizada, não abrirá caminho ou as portas para futuros desmembramentos dessas áreas que deverão obedecer aos ditames da Lei (6.766/79).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Abril de 2.008.

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