Locação Caução

Consulta:

Recebi para registro um contrato particular de locação de imóvel não residencial situado na cidade e comarca de C.
O contrato tem como locador o ESPÓLIO de Mário, representado por Dirce, brasileira, separada judicialmente; como locatário: Riolando e fiadores: Francisco e sua mulher Maria de Lourdes.
Foi dado pelos fiadores um imóvel residencial na Travessa 13 de Maio, n. 244, nesta cidade, em garantia da locação. O contrato não dá direito à preferência na compra do imóvel.
A garantia (caução) foi dada no próprio instrumento.
Pergunto-lhe:
1)- Pode o Espólio funcionar como credor nesse instrumento? Em caso positivo devo exigir uma cópia do termo de inventariante?
2)- Deverá o imóvel dado em caução ser descrito e constar o nº do registro para ter acesso ao RI?
3)- Tratar-se-ia de averbação ou registro da caução?
Fora essas dúvidas vou pedir para reconhecer as firmas de todas as partes e testemunhas (art. 221 da LRP).
Quanto à possibilidade de registro em TD também entendo possível só ser as partes requererem, pois o objetivo principal em registrar nesta cidade é a caução.

Respostas:
1. É perfeitamente possível pela atual Lei das Locações Urbanas que o contrato de locação seja assinado apenas por um dos condôminos. Marido e mulher, se o regime de bens for o da comunhão universal de bens, são condôminos, e assim é válida a assinatura de apenas um dos cônjuges. Se tiver ocorrido o falecimento de um dos cônjuges, instaurou-se o processo de apuração de haveres e assim, a locação só pode ser firmada pelo inventariante, devendo portanto, ser previamente aberto o inventário ou arrolamento.
O espólio pode, representado pelo inventariante, praticar atos de administração dos bens móveis e imóveis livremente. Não pode praticar certos atos que exorbitem a administração, como p.e., alienar, hipotecar, arrendar, etc., sem alvará judicial (artigo 991/992 do CPC).
No caso de locação em tese, o contrato deveria ser firmado com o espólio representado pelo inventariante, a quem caberia comprovar essa situação.
A rigor, necessitaria de alvará, contudo o ato que se praticará aí nesta cidade não será o do registro do contrato de locação (artigo n.167, I, 3 da LRP), que deverá ser registrado em C., vez que o imóvel locado se situa naquela cidade e comarca.
Nesta cidade se procederá à averbação da caução como garantia da locação (artigo n. 38, parágrafo 1º da Lei n. 8.245/91), e cuja averbação (da caução) nem mesmo exige de que o contrato de locação esteja registrado (ver decisão da 1ª VRP Capital n. 000.05.033180-9), portanto a qualificação do contrato de locação deverá ficar a cargo daquela serventia (C.).
2. Para atendimentos dos princípios que norteiam o RI, o imóvel dado em caução deverá ser descrito (especializado) e ser mencionado o número de seu registro.
3. Como dito, o ato a ser praticado é o de averbação nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei das locações.
4.- A caução, como modalidade de garantia de locação como menciona a lei, poderá ser bem móvel ou imóvel, em se tratando de bem móvel deverá acessar ao RTD, e em se tratando de bem imóvel a sua averbação será em RI, sendo que a rigor (artigo 127, VII da LRP), o ato não poderá acessar o RTD, nos termos do parágrafo único do artigo citado (art. 127 LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.007.