Cláusula de Retrovenda e Retrato

Estamos com um protocolo que se trata de uma compra e venda de imóvel c/ alienação fiduciária e, ao analisar a matrícula deste imóvel (em anexo), foi visto que, no R-7, os Transmitentes Fulana e Beltrano venderam o imóvel para o Adquirente Sicrano, por meio de uma Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 18/02/2020, constando nessa Escritura a Cláusula de Retrovenda.

Acerca da Retrovenda, foi estabelecido o prazo de 24 meses, contados da data da lavratura da Escritura acima citada, para os vendedores reaverem o imóvel, o que não ocorreu dentro do prazo estabelecido.

No entanto, em 10/06/2022, foi celebrado o contrato de compra e venda c/ alienação fiduciária objeto do presente protocolo, figurando como Vendedor Sicrano e Devedores Fiduciantes Fulana e Beltrano.

Deste modo, gostaríamos do parecer sobre:

1- Deve ser averbado o cancelamento desta cláusula de retrovenda OU simplesmente haverá a cessação dos efeitos, sem a necessidade de proceder qualquer ato?

2- Em sendo o caso de proceder o cancelamento, devemos pedir requerimento específico?

Resposta:

1. Conforme conta do R. 07 na Matrícula a compra e venda foi realizada com a clausula de retrovenda;
2. Agora os outorgantes vendedores do R.07, citado estão por nova compra e venda adquirindo o imóvel alienado DE Sicrano e alienando fiduciariamente à Caixa Econômica Federal;
3. A clausula de retrovenda só terá validade se prevista em escritura pública ou particular (artigo 108 do CC) registrada (artigo 167, 29 da LRP). Quanto a isso nada se discute;
4. Indaga-se, porém sobre como deverá agir o registrador caso as partes a ele apresentem para o exercício da clausula de retrato. Lavrará nova escritura de venda e compra; procederá como se fosse o caso de distrato ou formulará simples escritura declaratória de vontade das partes? Quanto ao oficial de registro imobiliário, fará novo registro, cancelará o primeiro ou promoverá averbação?
5. O exercício do retrato não constitui novo negócio jurídico. Cuida-se apenas do implemento de uma condição resolutiva, que por vontade de uma das partes, altera a eficácia de um negócio preexistente. Não se trata, portanto, de novo contrato de compra e venda , senão resolução do direito de propriedade do comprador. O exercício do retrato, é bem de ver, apara a eficácia regular do contrato, de modo que as coisas retornam a sua condição anterior. Descarta, assim, a necessidade de nova escritura de venda e compra. O adquirente não estará revendendo; estará deixando de ser proprietário. O alienante não estará recomprando; estará voltando a ser dono. Não é o caso, também de distrato, pois tal figura pressupõe manifestação bilateral de vontade. Para que ocorra o distrato necessária é a conjunção de vontade dos contratantes e, como se lê do artigo 506 do CC, o retrato pode ser exercido mesmo contra a vontade do adquirente, tratando-se, comi se trata, de um direito potestativo.
6. A retrovenda exige manifestação escrita da vontade de retratar. Seguindo essa linha de raciocínio, quando o contrato for daqueles que admitem instrumento particular, poderão as partes elaborar documento declarando o exercício do retrato e encaminhá-lo ao oficio imobiliário. Mas, se o instrumento exigir forma pública, então as partes deverão se dirigir ao tabelião, e expondo sua vontade, solicitar nova escritura, na qual se declarará simplesmente o exercício do retrato. E não é só. Lavrada a escritura, deverá ser promovida a averbação do exercício do retrato junto ao ofício imobiliário. Embora tal ato não se encontre previsto no artigo 167, II da LRP, que arrola hipóteses de averbação, entende-se que tal dispositivo representa rol exemplificativo, sendo possível a averbação sempre que se verificar uma alteração de quaisquer dos elementos que compõe o registro, inclusive a titularidade proprietária. Finalmente, caso seja necessária a intervenção judicial para assegurar ao adquirente o resgate, não será necessário qualquer ato do delegatário, vez que a sentença servirá de título para a averbação mobiliária. (RDI 66 páginas 90/98);
7. O aspecto de maior relevo do retrato e como simples consequência do domínio resolutório da propriedade é o direito do vendedor, independente de novo título, de recuperar o imóvel e reivindicá-lo do poder de terceiros adquirentes, por exercê-lo erga omnes, bastando o implemento da condição. Não há nova transmissão ou nova aquisição, desfeitos os efeitos do primitivo contrato. A operação no Serviço Registral consiste em averbar o cancelamento do registro da transmissão, a requerimento das partes (comprador e vendedor), e de todos os direitos constituídos sobre a propriedade resolúvel , retornando-se a situação primitiva, dada a força retroativa emergente da condição e sua natureza eminentemente resolutiva (art.119 e § único do CC);
8. Certo é que expirado o prazo legal ou convencional, não mais se pode cogitar de exercer o direito de retrato. Caso o vendedor pretenda adquirir o imóvel, sujeitar-se-á a uma nova operação de transferência, subordinada a registro e aos impostos correspondentes, não podendo o registrador nada mais praticar com fundamento na retrovenda já caduca (Ap. cível 5-0 Guaíra – Sp.- RDI 7/138);
9. No caso como o prazo da retrovenda já se expirou (24 meses contados da lavratura da escritura – 18-02-2.020) a compra e venda poderá ser registrada assim como a alienação fiduciária não sendo necessário o cancelamento da clausula de retrovenda cujo prazo já se expirou. Podendo, no entanto, constar do corpo do registro da compra e venda que a retrovenda objeto do R.07 teve o seu prazo expirado , ficando portado sem eficácia.
   Sub censura.
   São Paulo, 12 de Julho de 2,022.