Desmembramento Fração Ideal

Consulta:

Encontra-se matriculado sob nº 5.040, livro 02, deste Oficial, uma área de terra com 3.820,00m2, cadastrada como urbana, em nome de Joel, casado com Cacilda, comunhão de bens com pacto antenupcial (R.1).
Pelo R.2, feito em 28 de agosto de 1990, Joel e s/m Cacilda, venderam uma parte ideal de 250,00m2 a José, casado com Luzia.
Pelo R.3, feito em 11 de setembro de 1990, Joel e s/m venderam mais uma parte ideal com 180,50m2 ao Sr. Nelson, casado com Francisca;
Pelo R.4, feito em 06 de novembro de 1990, venderam mais uma parte ideal correspondente a 170,00m2 para Francisco, casado com Ana.
E, pelo R.5, Joel e Cacilda deram em hipoteca a Carlos, uma parte ideal de 1.600,00m2 dentro da área maior de 3.820,00m2.
Muito bem, dentro do saco plástico onde encontra-se arquivada a matrícula, existe um comunicado da Juíza de Direito desta comarca, solicitando providencias no sentido de não se registrar novas escrituras do imóvel pertencente a Joel, por ser irregular, conforme apurado no Inquérito Policial.
Fui procurado por um engenheiro que em nome dos proprietários pretendem regularizar o imóvel.
Além da quitação da hipoteca quais os outros documentos necessários para regularizar tal situação?

Resposta: Como a hipoteca foi de parte ideal que com a regularização será desmembrada e terá matricula autônoma para a qual será transportada, necessariamente não haverá necessidade de quitação ou baixa, contudo, deverá contar com a anuência do credor (para o desmembramento).
Como a área toda (3.820,00 m2) teve somente 3 (três) alienações, a regularização que resultará em somente 04 (quatro) matrículas, poderá ser feita através de extinção de condomínio ou divisão amigável (por escritura pública) recomendável, esta última, evidentemente com o desmembramento aprovado pela Prefeitura Municipal e com a apresentação de parecer de dispensa de licença de instalação expedido pela CETESB local.
Tudo isto com base por analogia no provimento 03/88 da Comarca da Capital, e decisões (poucas) que permitem pequenos desmembramentos (até 10 lotes), desde que não venham de desmembramentos anteriores.
Resta evidente que cada caso é um caso e deve a serventia verificar os registros anteriores para constatar se houveram ou não desmembramentos anteriores e em que número e dimensão.
Caso o imóvel já venha de desmembramentos anteriores ou o Oficial não se sentir seguro, poderá encaminhar as partes para a Corregedoria Permanente que analisara “pedido de providências” (processo administrativo) de pedido de dispensa de registro especial (artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo).
Deve também ficar claro que o proprietário da área de 1.600,00m2 não poderá efetuar novos desmembramentos, a não ser com autorização judicial (dispensa de registro especial), pois fatalmente essa área terá origem em desmembramento anterior.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Fevereiro de 2.007.