Loteamento – Restrições Urbanísticas

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda com Cessão de Direitos, onde figura como vendedora: XYZ Empreendimentos Imobiliários Ltda, e como cessionários/compradores: Fulano e Beltrana.

Relativamente ao Loteamento, onde está situado o lote objeto da compra e venda, foi mencionada a existência de Restrições Urbanísticas, conforme exposto no item D.1 da Escritura. Além disso, na cláusula 4 – da compra e venda – consta a declaração do comprador quanto a ciência de respeitar as restrições urbanísticas constantes no Regulamento do Loteamento.

Em Nota Devolutiva, foi solicitada apresentação do Contrato-Padrão do Loteamento (arquivada no anterior Registro de Imóveis), a fim de que fosse averbada o conjunto de Restrições Urbanísticas na matrícula do imóvel que será aberta nesta serventia.

Diante o exposto acima, surgiu o seguinte questionamento:

1.      Nesta Serventia nunca foi praticado ato de averbação de Restrições Urbanísticas do Loteamento em questão. Considerando que agora foi apresentado o Contrato-Padrão e assim mencionada (as         restrições) na Escritura, devemos averbar as Restrições Urbanísticas na Matrícula que será aberta no ato de registro desta Compra e Venda?

2.      Devemos averbar as Restrições Urbanísticas, a partir de então, em todas as Matrículas referentes ao Loteamento do caso em tela?

Resposta:

  1. Restrições Urbanísticas ou Legais são aquelas impostas pelo Poder Público, via de Regra Municipal, já as convencionais  são aquelas impostas pelo loteador/parcelador;
  2. Conforme mencionado na escritura  item D.1 as restrições convencionais (do loteador) compreendem disposições relativas às construções e aos usos, detalhadas no Regulamento do Loteamento, cuja cópia foi entregue ao comprador;
  3. Restrições Urbanísticas ou Legais são aquelas decorrentes de Lei Municipal, ou mesmo as constantes do Plano Diretor do Município, e impostas pelo poder público;
  4. As restrições convencionais impostas pelo loteador (que ha menção no título) não constam do exemplar do contrato padrão e como mencionado (no título) constam  do Regulamento do Loteamento que não veio com a consulta, mas isso não importa, por se tratar de restrições convencionais (do loteador) relativas ao uso e as construções. Geralmente são padrões e variáveis em cada loteamento, com pequenas particularidades a depender de cada loteamento (exemplos, não construir inferior a 100,00 m2, não construir casas de madeira, devendo ser de alvenaria, não cercar o terreno com arame farpado, mas de muros, não construir mais de dois pavimentos, não usar o terreno para plantações,  não fazer poços que não sejam artesianos e por aí vai). Via de regra essas restrições convencionais constam ou do exemplar do contrato padrão ou do memorial do loteamento, pois o processo de loteamento é público. Entretanto isso se modificou e hoje ao menos em nosso estado (SP) essas restrições, repito convencionais (não as urbanísticas ou legais), são mencionadas no registro do loteamento, ou melhor na matrícula onde registrada o loteamento (Capitulo XX das NSCGJSP item 186 e 186.1 (este último no caso de loteamento de acesso controlado) e aquelas que especificamente atingirem os lotes serão noticiadas nas matrícula deles, em averbação remissiva (a matricula do registro do loteamento, ou mesmo constam por averbação nas matrícula de cada lote por averbação o que é salutar, pois muitas vez há transmissões, ou por cessão, promessa de cessão das promessas de compra e venda, ou mesmo transmissão por venda e compra, e quem adquire o lote não pode alegar desconhecimento. Até mesmo nos casos de alienação fiduciária que se tem um credor fiduciário;
  5. Portanto mesmo que o Código de Normas do seu estado não preveja essa averbações (na matrícula mãe, ou nas dos lotes)  entendo que devam ser averbadas para que se de publicidade e ninguém possa alegar desconhecimento até mesmo nos casos de onerações (hipoteca, alienação fiduciária etc.) no caso da matricula que será aberta no ato do registro dessa compra e venda e nas demais no caso em tela (í já saiu da tela).

Sub censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2,022.

NSCGJSP CAPITULO XX

186. Todas as restrições presentes no loteamento impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento e aquelas que atingirem os lotes também serão noticiadas nas matrículas deles, em averbação remissiva.

186.1. Em loteamento de acesso controlado (art. 2º, §8º, da Lei nº 6.766/79), deverá essa característica constar do registro.

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