Averbação Premonitória – Ação de Usucapião
Recebemos um Protocolo em que foi solicitado pela cliente o lançamento de Averbação Premonitória sobre 22 imóveis oriundos da mesma Matrícula (do Loteamento), da outra Serventia Registral de nossa comarca, referente a um Processo de Usucapião que está tramitando na 1ª Vara Cível da Comarca. Instruindo o requerimento, foi apresentada a Certidão de Distribuição extraída dos autos do referido Processo.
Além disso, em consulta ao website da Receita Federal, foi possível perceber os réus já faleceram. O cônjuge da exequente também já faleceu.
Acreditamos que não será possível proceder a tal averbação (premonitória), pois se trata de ação que versa sobre Usucapião. Além disso, em consulta a Lei nº 6.015/1973 e em leitura a materiais, imaginamos que será cabível o registro das “citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis” (artigo 167, I, item 21, Lei nº 6.015/1973), todavia, nunca recebemos nada do tipo. Por isso, gostaríamos que o senhor nos indicasse como seguir no caso concreto, sobretudo, quais são os requisitos, a base de cálculo para cobrança de emolumentos e tudo aquilo que o senhor julgar pertinente.
Resposta:
- Inicialmente informamos de que deverá ser reconhecida as firmas no requerimento e na procuração;
- A averbação premonitório (artigo 828 do CPC) como requerida não poderá ser feita uma vez que não se trata de processo de execução;
- Eventualmente se requerido poderia ser feita o registro as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
- Segundo Valmir Pontes: Proposta em juízo ação real, relacionada com coisa imóvel ou direito real sobre imóvel, e desde que não caiba fazer penhora, arresto ou sequestro, a citação do réu poderá ser inscrita no Registro de Imóveis. Ação real é a que tem por objeto a res (coisa) ou algum direito real sobre a coisa (hipoteca, penhor, anticrese, usufruto, enfiteuse etc.)
Se se tratar de ação pessoal, isto é ação que não tenha por objeto coisa ou direito real, mas uma relação puramente obrigacional, derivada de ato ilício ou contrato ou declaração unilateral de vontade, a inscrição só poderá ser feita quando a demanda se referir a bem imóvel, como é o caso, por exemplo da ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel, não cumulada com reinvindicação do imóvel vendido, ou da ação destinada a compelir o réu ao cumprimento do compromisso de compra e venda de imóvel que não possa ser exigido por via de adjudicação compulsória.
Essas ações pessoais são camadas de reipersecutórias. Porque perseguem uma coisa; ou visam a aquisição de um direito real, ou aclaramento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real embora originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional. (Registro de Imóveis – Valmir Pontes – Editora Saraiva – 1.982 – folhas 27/27);
- O documento hábil para o registro das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, é um requerimento assinado pelo credor ou pelo seu procurador constituído com firma reconhecida, instruído com cópia da petição inicial extraída do processo para que se examine se se trata de ação real ou pessoal reipersecutória passível de registro e o valor da causa que vai ser utilizado para o cálculo do emolumentos ou mandado ou certidão da citação do oficial de justiça, certificando a citação. Ambas as peças deverão ser autenticadas pelo escrivão do feito;
- A averbação da existência de ação não é possível por falta de previsão legal, no entanto, a citação que se faça em ações reais ou pessoais reipersecutórias pode ser registrada na matrícula;
- Para tanto, deve ser remetido ao Registro de Imóveis ou mandado ou certidão da citação, assim como cópia da inicial para que se examine se se trata de ação real ou pessoal reipersecutória, comprovação de que a citação do/s réu/s foi feita e em que data e o valor dado à causa que vai ser utilizado para o cálculo dos emolumentos.
- Não basta a simples propositura da ação, nem mesmo o despacho ordenando a citação, a simples propositura da ação, ainda que real ou pessoal reipersecutória, não pode ser nem registrada nem averbada por falta de previsão legal. (Ver AC. 025441-0/5 -0 Sorocaba Sp; 607-6/2 – Piracicaba Sp., e Acórdão TJMG Fonte 1.0024.04.395763-8/0 – Belo Horizonte Mg.).
- Em se tratando de ação real ou pessoal reipersecutória, o ato a ser praticado será o de registros (167, I, 21 LRP), sendo sim necessário constar o valor da ação que inclusive servirá de base de cálculo para a cobrança dos emolumentos.
- No caso (usucapião), trata-se de ação real e seu registro se requerido, poderia ser feito desde que conste a comprovação da citação do réu, e de seu cônjuge se casado for (artigo n. 10, parágrafo único , I do CPC) sua data e o valor dado à causa;
- Entretanto no caso como se trata de comprovação de citação e um dos proprietários e dois cônjuges de proprietárias também faleceram as comprovações das citações destes deverá ser em nome dos espólios representados pelos seus respectivos inventariantes. Quanto ao cônjuge da exequente (requerente) ter falecido não vem ao caso pois consta a requerente como viúva, a não ser que este tenha falecido depois de proposta a ação de usucapião quando então deverá ser alterado o polo ativo deste também para o seu espólio.
Sub censura.
São Paulo, 30 de Maio de 2.022.
