Sub-Rogação de Dívida Fiduciária

Recebemos nesta Serventia, um contrato que versa sobre a sub-rogação da dívida fiduciária, ou seja, a alteração do credor fiduciário, sendo o antigo Credor o Banco do Brasil e o novo o Banco Bradesco, o qual foi detectado o problema a seguir descrito:

Em análise a matrícula do imóvel notei que já consta averbado um cancelamento de alienação fiduciária em seu AV-5, sendo assim, ao examinar os documentos prenotados no protocolo (que ensejou o referido cancelamento), verifiquei que o documento que fora apresentado foi um “Termo de Cancelamento de Registro de Alienação Fiduciária em Garantia”, tendo em vista ainda que se trata de um termo “genérico”, o qual não explicou o motivo da permissão para cancelamento, foi possível compreender à época que realmente se tratava de um cancelamento da referida garantia.

Entretanto, ao examinar ao primeiro termo de apresentado no protocolo, (notei que o segundo foi apresentado com a data equivocada), ao confrontar a data de emissão do primeiro termo e a data de celebração do contrato de sub-rogação, é perceptível que o mesmo (termo) foi emitido pelo banco em virtude da alteração de credores, sendo possível entender ainda que houve um equívoco cometido pelo Banco do Brasil na emissão do termo, tendo em vista que o documento a ser emitido nessa situação é o “TERMO DE RECEBIMENTO DE VALOR”, que por sua vez deve ser apresentado ao Cartório junto ao Contrato de sub-rogação para respectiva averbação.

Neste sentindo, gostaria do seu parecer quanto a seguinte questão:

1 – Tendo em vista que é possível identificar o equívoco por parte do Banco do Brasil, é possível ter como solução para essa situação, o procedimento indicado no inciso III, do artigo 250, da Lei 6.015/73, mediante apresentação de documento emitido pelo Banco do Brasil informando o ocorrido, bem como a emissão e apresentação do termo correto?

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: 

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil

Resposta:

  1. Pelo que pude entender no caso se trata de transferência de financiamento imobiliário com garantia real (alienação fiduciária) do Branco do Brasil S/A para o Banco Bradesco S/A nos termos dos artigos 167, II, 35 da LRP e 33—A e seguintes da Lei 9.514/97 sob a forma de sub-rogação (portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia;
  2. Ocorre que o antigo credor Banco do Brasil, ao invés de emitir “Termo de quitação e validade da transferência” ou “Termo de recebimento de valor” (artigo 33-A e seu § 1º da Lei 9.514/97)  emitiu Termo de Cancelamento de Registro da Alienação fiduciária em Garantia”  sendo a alienação fiduciária registrada cancelada através desse termo e indevidamente  ou eivado de nulidade, pois não era para cancelar a alienação fiduciária que pela (portabilidade) seria objeto de transferência sob a forma de sub-rogação para o Banco Bradesco;
  3. Como se trata de transferência de financiamento  com sub-rogação o cancelamento da alienação fiduciária feita por equivoco estaria eivada de nulidade até porque nessa situação haverá a transferência do financiamento, da garantia da alienação fiduciária para o novo credor (Bradesco);
  4. Dessa forma o cancelamento da alienação fiduciária deve ser cancelado, ou seja, o cancelamento do cancelamento, o que é possível pois iniquinado de nulidade, haja vista a transferência necessária pela operação (portabilidade). E dessa forma repristinando o registro da alienação fiduciária, para que possa ocorrer a transferência sub-rogação para o Bradesco e com a apresentação do documento correto (Termo de Recebimento de Valor – Termo de Validade da Transferência com quitação) expedido pelo Banco do Brasil;
  5. Esse cancelamento deverá ser requerido pelo Banco do Brasil com a apresentação do termo correto, explicando e justificando o ocorrido e nos termos do artigo 250, III da LRP. Sendo que o ideal seria que esse cancelamento fosse requerido pelas partes interessadas (Banco do Brasil, Banco Bradesco e pelo devedor fiduciante.
  6. Ver Cancelamento do Cancelamento RDI 27 páginas 46/47 – Elvino Silva Filhos, e APC – SP de nº 88988 e processo CGSP 66/89).

Sub censura.

São Paulo, 02 de Maio de 2.022.

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