Cédula Rural Pignoratícia – Arrendamento Anterior Não Cancelado

Recebemos uma cédula rural pignoratícia e hipotecária na qual ainda não tínhamos matrícula aberta para o imóvel.

Nesse sentido, analisando a matrícula do imóvel verificamos no R-7 o registro de um contrato de arrendamento. Assim, em nota devolutiva informamos a existência deste registro e tendo em vista que ainda não tinha sido distratado ou cancelado, passamos duas opções a parte, quais sejam:

(a) Na hipótese de o arrendamento ter se extinguido, para que seja possível proceder o seu cancelamento (ou distrato), apresentar instrumento que comprove uma das hipóteses previstas nos incisos I ao X, do artigo 26, do Decreto nº 59.566/66, sobretudo considerando o disposto nos incisos IV e V, do artigo 95, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra), todos abaixo transcritos:

“Art 26. O arrendamento se extingue:

I – Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;

II – Pela retomada;

III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;

IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato;

V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;

VI – Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato;

VII – Por sentença judicial irrecorrível;

VIII – Pela perda do imóvel rural;

IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;

X – por qualquer outra causa prevista em lei.”

“Artigo 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;       

V – os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;          

(b) Na hipótese de o arrendamento não ter extinguido ou do interessado não ter a pretensão de cancelá-lo ou distratá-lo nesse momento, far-se-á necessário apresentar:

(i) Declaração de anuência firmada pelo arrendatário, com firma reconhecida, que disponha ANUÊNCIA quanto (1) à garantia hipotecária (ou a hipoteca) em SEGUNDO GRAU que está sendo constituída na Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n° 40/02426-1, emitida em 30 de novembro de 2021, pelo senhor FULANO, proprietário e arrendador, em favor do BANCO XYZ S.A., no valor de R$ 123.800,00, com vencimento final em 15 de outubro de 2031, sobre o Lote 90 do Loteamento para fins agrícolas, denominado de Projeto XYZ, situado na Projeto de Irrigação XYZ, atualmente inscrito na matrícula número xxxx da Primeira Serventia Registral, objeto (o lote) do arrendamento registrado no R-7 da referida matrícula; e (2) à garantia pignoratícia (ou o penhor) em PRIMEIRO GRAU também constituído na referida cédula, só que de “1 máquina e equipamentos gerador fotovoltaico potenc. de 750W a 75KM”, devidamente descritos e caracterizados (os bens apenhados) na cláusula denominada de GARANTIAS, à fl. 9 da cédula, que ficarão localizados (os bens apenhados), até a extinção da garantia pignoratícia ora constituída, no imóvel acima referido, que é objeto (o imóvel de localização dos bens apenhados) do arrendamento registrado no R-7 da citada matrícula.

(ii) Declaração firmada pela credora, BANCO XYZ S/A, através de seu representante, com firma reconhecida, que disponha CIÊNCIA quanto à existência do arrendamento registrado no R-7 da matrícula n° XXXX, da Primeira Serventia Registral, em favor do senhor FULANO, sendo a referida matrícula do imóvel que é, tanto objeto da garantia hipotecária (ou hipoteca), quanto o de localização dos bens apenhados, tendo sido constituídas as citadas garantias, hipoteca e penhor, na Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n° 40/02426-1, emitida em 30 de novembro de 2021, pelo senhor BELTRANO, proprietário e arrendador, em favor do BANCO XYZ, no valor de R$ 123.800,00, com vencimento final em 15 de outubro de 2031.”

Entretanto, o reingresso da documentação, a parte nos apresentou um pedido de reconsideração informando que o arrendamento foi extinto “de boca” desde 2009, que não sabia que tinha que distratá-lo e que não possui mais o contato do arrendador.

Nestes termos:

(a) o que poderíamos fazer neste caso?

(b) existe uma forma mais simples de distratar/cancelar o arrendamento?

(c) o distrato/cancelamento do arrendamento poderia ser postergado?

(d) a ciência/anuência do credor seria suficiente?

Resposta:

1. A AV 06 da matrícula está repetida, mas não vem ao caso;
2. As Hipotecas dos R.03, aditivo AV. 04, R.05, aditivos AV. 06, AV. 06 foram cancelados;
3. Deverá ser previamente averbado o casamento de FULANO, constando o regime adotado, época, número do registro e local do pacto antenupcial (se for o caso) nome e qualificação completo de sua  esposa;
4. O cancelamento, tanto das locações como dos arrendamentos, não pode ser feitos unilateralmente, mesmo porque eventualmente poderá existir alguma ação renovatória em andamento e até mesmo em fase de recurso;
5. Portanto resta encontrar uma das formas de cancelamento do arrendamento em face de uma cédula que, além de hipotecária também é pignoratícia;
6. Considerando o artigo 26, inciso I e  X do Decreto 59.566/66, poder-se-ia cancelar pelo artigo 250 da LRP, inciso I, II e III. A requerimento unânime das partes, (inciso II), não será possível, em face da impossibilidade de localização do arrendatário, portanto o se faz o cancelamento pelo inciso I, decisão judicial, ou pelo inciso III, a requerimento do interessado, instruído com documento hábil;
7. Decisão judicial é última alternativa, entretanto poderia em apertada síntese ser cancelado pelo inciso III (a requerimento do interessado, instruído com documento hábil) a saber:

Poderia assim ser cancelado considerando o inciso I (término do prazo do contrato e de sua renovação) c/c com o inciso X do citado artigo 26 (por qualquer outra causa prevista em lei) :

1. O arrendamento (R.7) consta o prazo de início 21-11-2.009 e com término em 30-12-2.009, portanto já expirado, podendo ser prorrogado de acordo com as partes assegurada a colheita da safra em andamento, nada constando na matrícula do imóvel averbação de qualquer prorrogação do prazo;
2. Considerando o prazo do arrendamento, presumível tratar-se exploração de lavoura temporária, portanto no máximo de três anos (Artigos 21, e seu § 1º, 13, II, a  do Decreto 59.566/66 (três anos) e artigo 95, I da Le 4.504/64 (depois de ultimada a colheita) bem como não houve retardamento da colheita por motivo de força maior (artigo 21, § 1º do Decreto);
3. Desta forma poder-se ia, s.m.j., proceder ao cancelamento do arrendamento nos termos do inciso III do artigo 250 da LRP (a requerimento do interessado (FULANO) declarando que o prazo do arrendamento já expirou  em 30-09-2.009, que não ouve retardamento  da colheita por motivo de forma maior nem houve prorrogação do prazo, juntando uma certidão  negativa do distribuidor cível da comarca em nome das partes (Manoel e Alex) provando que não houve o ajuizamento de nenhuma ação renovatória de prorrogação do arrendamento.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Abril de 2.022.