Indisponibilidade – Alteração de Nome e Contrato de Locação

A empresa XYZ LTDA tem determinado imóvel em seu nome, sobre o qual pesa uma INDISPONIBILIDADE em razão de penhora da FAZENDA NACIONAL.

Agora o quadro social é alterado, com a saída de um sócio e entrada de um terceiro;               

Resolvem, então, alterar a denominação da empresa, que continua com o mesmo CNPJ,  para ZYX LTDA.

1.       Pergunto se há algum impedimento quanto à pretendida averbação de alteração da denominação da proprietária junto à matrícula respectiva, haja vista a indisponibilidade noticiada acima. Quero crer que não haverá impedimento para tal averbação, posto que o CNPJ não sofreu alteração, senão no nome da empresa.

2.       Há, por outro lado, contrato de locação ingressado para registro na mesma matrícula, tendo por objeto (obviamente) o mesmo imóvel, aquele mesmo imóvel que está gravado com a tal INDISPONIBILIDADE.  Entendo que não poderá ser registrado, justamente em face dessa restrição.

Resposta:

1. Via de regra a indisponibilidade decretada impede a alienação e a oneração do imóvel. Portanto a indisponibilidade averbada não impedirá  a alteração da denominação da pessoa jurídica proprietária do imóvel com indisponibilidade;

2. Já quanto a locação:

A indisponibilidade impede por exemplo a retificação do imóvel, seu fracionamento, assim como a demarcação urbanística e tira a disponibilidade do imóvel;

De toda sorte há decisões (mais antigas) em que a indisponibilidade impede a locação e outras que não impedem. Em todo caso em se tratando de locação dependeria de autorização judicial dos Juízos que decretaram a indisponibilidades, mas não a clausula de vigência e de preferência (decisão da 1ª VRP da Capital de nº 0074228-83.2013.8.26.0100);

Ou seja, 1.   Existem decisões de nosso Estado, mais antigas não permitindo a locação quando o imóvel estiver indisponível: 100.09.348422-3 (1ª VRP da Capital), 100237-0/0 (CSMSP), e também mais atuais com mudança de entendimento, 0027161-25.2013.8.26.0100 (1ª VRP), não permitindo, contudo com recurso para o CSMSP 0027161-25.2013.8.26.0100, permitindo a inscrição (registro ou averbação) mesmo em face da indisponibilidade averbada, da mesma forma decisão 027416-80.2013.8.26.0100 (1ª VRP) (possível a locação mas não a sua inscrição, de clausula de vigência ou de clausula de preferência em caso de alienação do imóvel locado), com mudança de orientação também pelo CSMSP  processo nº 0027416-80.2013.8.26.0100.

Também há decisões da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado, permitindo a locação, mas não a sua inscrição (processo nº 0074228-83.2013.8.26.0100), e também não permitindo  (processo nº 0050046-67.2012.8.26.0100). Também de outros estados da Federação (processo nº 1.0153-15.000472-6/001 – MG, não permitindo), (processo nº 70059268193 – RS permitindo, a existência de indisponibilidade não obsta a averbação de locação, para fins de exercício de direito de preferência, por inexistir prejuízo aos credores). E finalmente decisão do CSMSP de nº 0018645-08.2012.8.26.0114 permitindo o registro ou averbação da locação em que pese à indisponibilidade averbada;

Pois bem, se o contrato de locação contiver clausula de vigência contra terceiros, ou o direito de preferência onera a propriedade não será possível o registro da locação (Ver decisão da 1ª VRP da comarca da capital do Estado de São Paulo de nº 0074228-83.2013.8.26.0100 constante da resposta do Irib  protocolo de nº 17.5636).

São Paulo, 06 de abril de 2.022.