Cindibilidade – Permuta de Partes Ideais

Recebi uma escritura de Permuta em que 4 irmãos receberam no inventário de seus pais – 3 imóveis rurais.

Foi feito o georreferenciamento e resultou em 4 propriedades.

Como cada um tem 25% de cada imóvel, foi feito a permuta entre eles – de 75% – ficando cada um com um imóvel.

Somente um herdeiro, tem condição financeira de fazer o registro agora. Ele pagou ITBI da sua parte.

Pergunto: Posso fazer o registro somente de um deles?

Resposta:

  1. Quatro irmãos receberam por inventário de seu falecido pai três imóveis rurais, realizados os georreferenciamentos um dos imóveis por ser seccionado resultou em dois imóveis, ficando, portanto, existente quatro imóveis em comum na proporção de 25% para cada um dos quatro irmãos e proprietários;
  2. Para que cada um fique com um imóvel distinto formalizaram escritura de permuta de partes ideais;
  3. Ocorre que somente um herdeiro pretende registrar a parte que lhe coube, ou seja, a totalidade de 100% em um imóvel, deixando de registrar a permuta de partes ideias nos outros três imóveis para que os outros três herdeiros fiquem cada um com seu imóvel em sua totalidade pelo princípio da cindibilidade;
  4. Foi apresentada  um decisão do ECSMSP de nº 1008124-45.2019.8.26.0565;
  • Ocorre que se A é proprietário de um imóvel e B de outro imóvel, e pretendam realizar a permuta, não de partes ideais, mas da totalidade dos imóveis de modo que A fique com o imóvel e B e B fique com o imóvel de A, é perfeitamente possível a cindibilidade, por exemplo, se requerida por A para que registre somente o imóvel que lhe ficou pertencendo, não se registrado  o imóvel que ficou pertencendo a B, mesmo que situados na mesma circunscrição imobiliária a despeito do artigo nº 187 da LRP, e o caso da decisão apresentada (ECSMSP de nº 1008124-45.2019.8.26.0565);
  • E possível a cindibilidade de atos jurídicos dissociados, mas certo é que a cisão somente é possível se os atos jurídicos inscritíveis forem independentes entre si, ou seja, aqueles atos que se apresentam de forma não vinculada. Em relação à cindibilidade do título, a doutrina e a jurisprudência têm admitido em certos casos, ou seja, nas hipóteses em os negócios jurídicos  reunidos num mesmo instrumento não são inter-relacionados, mas apenas justapostos por economia formal.
  • Não sendo possível cindir e registrar somente a sua parte ideal em um mesmo título. Abdicando a Lei dos Registros Públicos de 1973, no entanto, do sistema transcritivo, a convergência para a matriz já não se perfaz pelo título (em sentido formal), senão pela causa (título em acepção substantiva). Disso resulta a afirmação da cindibilidade instrumental, que tem sido acolhida pelo E. Conselho Superior da Magistratura do Estado, como consequência da conjugação do fólio real com a técnica inscritiva.

A cindibilidade administrativamente admitida, diz respeito aos títulos que envolvam mais de um negócio, e não admissão parcial dentro de um mesmo negócio;

  • A rigor, o princípio da cindibilidade ou a cindibilidade administrativa admitida, diz respeito aos títulos que envolvem mais de um negócio, e não admissão parcial dentro de um mesmo negócio. O que se poderia, por exemplo, seria admitir-se o registro em relação a um ou alguns imóveis e não em relação a outros;
  • Nesse sentido APC 96.447-0/3 – Catanduva SP., abaixo, ver também APC’s 1003970-04.2018.8.26.0505, 1000037-80.2017.8.26.0271 e 1001630-96.2019.8.26.0038 e decisão da 1ª VRP – Capital de nº 1095017-76.2019.8.26.0100 e RDI do Irib de nº 80 – Cindibilidade Limitações sobre sua Aplicabilidade  páginas 15-31;
  •  Se fosse possível a cindibilidade a única parte que agora faria o registro, ficaria com 100% em um imóvel, e mais 25% e cada um dos outros três;
  • Portanto entendo, s.m.j., que não será possível registar somente a parte de uma dos condôminos. E por tratar-se de permuta de partes ideias em quatro imóveis e quatro proprietários devem ser realizados os registros em nome de todos.

Sub censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.022.

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