Dação em Pagamento – Valor do Imóvel Superior ao da Dívida

Recebemos uma cédula rural pignoratícia e hipotecária na qual consta o valor total do crédito, entretanto este valor foi dividido para aplicação em 4 “empreendimentos”, nas quais, lavoura de uva, trator, colheitadeira e lavador.

Ocorre que, para cada empreendimento deste, o valor destinado é diferente, bem como cada empreendimento possui uma garantia diferente vinculada. Neste sentido:

(a) É possível a cédula ser elaborada nestes termos, visto ser apenas 1 dívida e 4 empreendimentos com garantias vinculadas aos empreendimentos e não a dívida como um todo?

(b) Sendo possível, como poderíamos fazer a minuta do registro, visto que a garantia se refere ao empreendimento em si, e não ao todo?

Resposta:

  1. O imóvel foi alienado pela Fulana a Beltrana pelo valor de R$ 116.109,03 em 2.014 que por seu turno deu o imóvel em alienação fiduciária para a vendedora Fulana (atual credora);
  2. Do valor da alienação fiduciária foi pela devedora o valor de R$ 20.996,82 restando um saldo devedor de R$ 95.112,21, sendo que a dívida remanescente é inferior ao valor do lote e por acordo entre as partes a credora fiduciária restitui a devedora o valor de R$ 14.737,19. Como não constou do título o valor atual do imóvel presume-se de que seja de R$ 109.949,40 (R$ 95.112,21 + R$ 14.737,19);
  3. Quando o credor consente em receber prestação diversa da que lhe é devida estamos diante da figura da dação em pagamento (art. 356 Código Civil), ainda que haja torna de valor. (Resposta Colegio Registral do Rio Grande do Sul);
  4. Quanto a disparidade de valor da coisa entregue e a dívida, Cesar Fiuza  explica que “a coisa não precisa ter o mesmo valor da res debita. Por ser mais cara ou mais barata. Sendo mais cara, o credor restituirá a diferença. Sendo mais barata, o credor poderá dar a quitação parcial (Ob.cit.p.365.) No mesmo sentido são as lições de Caio Mario da Silva Pereira (ob.cit. p.155, San Tiago Dantas (ob.cit.p 66), Adauto de Almeida Tomaszewski (ob.cit.p.414), José Mario Junqueira de Azevedo (ob.cit. p. 67).
  5. Diante das regras no nosso direito civil, principalmente diante do princípio da boa fé que deve reger as relações entre as pessoas, temos que o mais correto é a possibilidade de quitação  parcial se o valor da coisa for menor ou a devolução do excedente se for maior, valendo entretanto, acordo em sentido contrário entre as partes envolvidas na relação obrigacional diante do princípio da liberdade que também existe no direito brasileiro. “Dação em Pagamento: Enfoque Notarial e Registral – Bruno José Berti Filho” RDI páginas 42/78 (OBS Treco acima página 55);
  6. Nos termos do artigo 357 do CC. “Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda.” Portanto como a transmissão pela dação em pagamento se equipara a compra e venda e o imóvel está sendo alienado/transmitido pelo valor da dívida, mas o valor restituído – valor do lote, este será o valor da transmissão, ou seja, o valor será de R$ 109.949,40;
  7. Respostas aos quesitos:
  8. Sim, como dito;
  9. Seria o valor da transmissão, ou seja, o valor será de R$ R$ 109.949,40;
  10. Transmitiu o imóvel….. pelo valor de R$ 109.949,40 considerando o valor de R$ 95.112,21  da dívida mais o valor de R$ 14.737,19 restituído pelo credor ao devedor em face de a dívida ser inferior ao valor do imóvel.

Sub censura.

São Paulo, 28 de Fevereiro de 2.022.

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