Conjunto Habitacional – Áreas Institucionais não Integram o Domínio Público

A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, pela averbação nº 3 feita na matricula, constituiu o Conjunto Habitacional “H”, e pelo registro 04, o instituiu em condomínio, sob o regime da Lei Federal 4.591/64, reservando áreas institucionais e de lazer.

A Prefeitura Municipal solicitou fossem incorporadas estas áreas ao domínio público.

Na ocasião, o Cartório devolveu o requerimento, solicitando a lavratura de doação, por não se tratar de incorporação, feita nos termos do artigo 22 da lei 6.756/79, extensivo ao decreto lei 58/37.

O Cartório pode incorporar estas áreas, por analogia à Lei do Parcelamento do Solo urbano, uma vez que não há previsão na Lei do Condomínio?

Resposta:

  1. O conjunto habitacional “H” foi constituído e implantado pela CDHU e, portanto, nos termos do item 167 do Capítulo XX das NSCGJSP, não se aplica o artigo 18 da Lei 6.766/79, sendo este aplicável somente a empreendimentos promovidos por particulares (item 167.2 do Capítulo XX das NSCGJSP) que não é o caso;
  2. O item n. 167.1 do Capitulo XX das NSCGJSP define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Portanto são UNIDADES HABITACIONAIS, não meros lotes.
  3. Os conjuntos habitacionais foram pela E. Corregedoria Geral do Estado dividido em duas partes:

i) Quando implantados por empresas particulares deve ser previamente registrado o loteamento, de acordo com o artigo 18 da Lei n. 6.766/79 para, ao depois, em cada matricula, de cada lote ser feita a averbação da construção da casa que nesse lote foi implantada;

ii) Quanto implantados (passado, prontos e concluídos) por empresas públicas, COHABS, CDHU e outras empresas públicas, apresentando projeto aprovado pela Prefeitura e GRAPROHAB, juntamente com o “habite-se” ou documento equivalente, comprovando a conclusão das casas ou prédios de apartamentos, acompanhados da CND do INSS, relacionado com a obra, plantas, memoriais e demais documentos, se procede à simples e uma simples averbação dando publicidade à implantação do conjunto habitacional.

O ato é único e basta-se averbar na matricula do imóvel, que nele foi implantado um conjunto habitacional contendo x casas, numeradas de …. a ….. (itens 168,168.1 e 170 do Capítulo XX das NSCGJSP)

Cada uma delas com …..metros quadrados de área construída, tendo sido abertas vias de circulação (ruas, avenidas) com o total de …..metros quadrados de área, tendo sido destinados …. metros quadrados de sistema de lazer, mais…. metros quadrados de áreas verdes.

O requerimento da entidade que construiu conjunto deve vir acompanhado de plantas e memoriais descritivo detalhando a base física de cada edificação (lotes) para possibilitar a abertura de matriculas individuais para cada unidade, devendo a exemplo dos loteamentos ser elaborada uma ficha auxiliar para controle.

Não se trata de loteamento, mas sim de conjunto habitacional, pois essas cooperativas habitacionais, são dispensadas do registro do loteamento, e o ato a ser praticado é de averbação e não de registro (ato único).

  • O procedimento todo está normatizado pelos itens 167/170.1 do Capitulo XX das NSCGJSP;
  • Após a averbação do conjunto habitacional (AV.03) o CDHU instituiu um condomínio edilício nos termos da Lei 4.591/64 reservando áreas institucionais e de lazer, que provavelmente passaram a ser áreas de uso comum do condomínio edilício;
  • Portanto essas áreas (institucionais  e de lazer) não passaram a integrar o domínio do município nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, por não se tratar de registro de loteamento. Desta forma não pode o Registro de Imóveis incorporar, integrar essa áreas ao domínio da municipalidade por não haver a aplicação do artigo 22 da Lei 6.766/79, uma vez que não se trata de loteamento registrado;
  • Também não será possível a aplicação do artigo 195-A da LRP, por não se tratar de imóveis públicos oriundos de parcelamento de solo urbano.

Sub censura.

São Paulo, 07 de Fevereiro de 2.022.

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