Loteamento – Desmembramento e Remebramento de Lotes

Recebemos recentemente dois protocolos que versam sobre o remembramento  e posterior desmembramento de alguns lotes. Ocorre que, o requerente do referido procedimento e proprietário dos imóveis é a empresa Imobiliária XYZ LTDA, verificamos ainda em análise a matrícula-mãe do loteamento que a mesma empresa é a loteadora do empreendimento.

Dito isto:

– O primeiro protocolo se subdivide em dois, o primeiro versa sobre o remembramento de quatro (04) lotes e posterior desmembramento em cinco (05) imóveis edificados;

– O segundo protocolo prenotado, versa sobre o remembramento de quatorze (14) lotes, não tendo sido apresentado até o presente momento outro protocolo que verse sobre desmembramento posterior;

Neste intuído, em vista do que consta disposto no artigo 28, da Lei 6.766, gostaria do seu parecer a respeito das seguintes questões:

Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.

1 – Sendo a Imobiliária a própria loteadora do empreendimento, é possível que a mesma proceda com a presente alteração do projeto de loteamento, sem a anuência de todos os adquirentes de lotes do loteamento Vale Dourado, em vista da quantidade de lotes que já foram vendidos?

2 – A anuência dos proprietários dos imóveis confrontantes e futuros adquirentes das unidades edificadas junto à anuência da Prefeitura Municipal, é suficiente para efetivação do presente procedimento?

Resposta:

  1. O primeiro protocolo versa sobre o remembramento/fusionamento e quatro lotes, e posterior desmembramento em cinco.
  2. O Segundo protocolo remembra quatorze lotes, não tendo sito até a presente data apresentado pedido de desmembramento desse lote fusionado/unificado/remembrado. (que certamente virá).
  3. O desmembramento/parcelamento/desdobro de lote(s) pelo próprio parcelador, implica em alteração do plano de loteamento que vem previsto no artigo n. 28 da Lei do Parcelamento do solo.

O desdobro de lotes certamente implica em aumento da densidade populacional com repercussões em uma série de coisas (sistema de circulação, coleta de lixo, iluminação pública, equipamentos, diretrizes municipais ,etc.).

Por isso é que para a aprovação de um loteamento deve preexistir um plano, um projeto (artigo 4º e seguintes da Lei 6.766) e o aumento de lotes certamente implicará em alteração do plano do projeto.

Desta forma, se o desmembramento/desdobro for feito diretamente pelo loteador implicará no cumprimento do artigo n. 28, antes citado.

Via de regra, como a prática tem mostrado esse desmembramento/desdobro, não ficará restrito a um único lote.

4. Se feito por terceiros adquirentes, desde que não haja restrições impostas para tal e com a necessária aprovação pelo Município, o desmembramento/desdobro, poderá ser feito sem a implicação do artigo 28 da Lei 6.766/79.

  • Lembre-se, ainda. Em alteração de parcelamento que se exige prova inequívoca de concordância dos adquirentes de lotes atingidos pela alteração (RT 578/110);
  • Não se nega que mero redesenho dos lotes com diminuição de suas áreas, pode importar em significativo aumento da quantidade de lotes e interferir no adensamento populacional. Por isso, sem dúvida, é necessário exigir a previa aprovação do projeto modificativo pela Prefeitura Municipal e pelos órgãos estaduais em que o loteamento foi aprovado. Quiçá, por exigência dos órgãos públicos, isso poderá implicar em aumento de área publicas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários, com alguma modificações reflexivas de destinação em algumas áreas (antes lotes) para esse fim.

Todavia, tal mudança, porque parcial, sem interferência no núcleo estrutural do loteamento, não perde o caráter de mudança formal acidental da figura, ou seja, de alteração que não afasta a incidência do artigo 28 da Lei 6.766/79.

  • Note-se: não de todos, mas somente dos “adquirentes de lotes atingidos pela alteração”. É o que consta da lei (art. 28 da Lei 6.766/79.
  • Mas qual é o critério para afirmar que a alteração atinge este adquirente e não aquele?

Nesse ponto, a doutrina de Hélio Lobo Junior é de grande proveito: uma primeira distinção há que ser feita, vale dizer, entre a influência direta e o prejuízo potencial. Quando houve direta repercussão quanto ao lote, inegável a necessidade da anuência de seu proprietário, como, por exemplo, nos casos de alterar o traçado de uma rua, tornando-a sem saída, a supressão de uma praça ou área verde que com ele confine.

Dificuldade maior se apresenta quando a repercussão for indireta, ou seja, a modificação de ruas em outro extremo do loteamento, a diminuição das dimensões dos lotes etc. A expressão “lotes atingidos pela alteração” deve ser entendida de forma inteligente e não se pode abranger, de maneira absoluta, toda e qualquer modificação, sob pena de  inviabilizar o próprio permissivo legal” (…). Então se conclui: “ a anuência dos adquirentes de lotes atingidos pela alteração somente será necessária se houver influência direta, ficando os casos de prejuízo em potencial, resolvidos pelas normas convencionais entre os primeiros e o loteador (Como Lotear Uma Gleba – Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei – Universidade Secovi – SP. 1ª Edição 2.001 páginas 202/207);

  • No primeiro protocolo tecnicamente seria possível a alteração independente da anuência dos adquirentes dos lotes. Ocorre que há um segundo protocolo remembrando 14 lotes, com possível desmembramento posterior e mais lotes com área menores implicando em aumento da densidade populacional com repercussões em uma série de coisas (sistema de circulação, coleta de lixo, iluminação pública, equipamentos, água e esgoto diretrizes municipais, desvalorização etc.), podendo não parar por aí, vindo novos remembramentos como posteriores desmembramentos.
  • Portanto entendo que deve o Registro de Imóveis, por prevenção solicitar a anuência de todos os adquirentes de lotes, além da aprovação pela municipalidade e pelo órgão estadual que aprovou o projeto (que podem fazer novas exigências pela modificação do plano).

Sub censura.

São Paulo, 31 de Janeiro de 2.022.

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