Arrematação – Diversas Penhoras e Indisponibilidades

Recebemos para Registro uma Carta de Arrematação.

Na matrícula constam diversas penhoras, penhoras trabalhistas e indisponibilidades.

O arrematante fará hipoteca judicial a favor da Fazenda Pública.

Sendo assim:

01 – a Carta de Arrematação ainda é tida como forma originária de aquisição ?

02 – consta as fls 263, que devem ser canceladas todas as penhoras e indisponibilidades, sendo assim, devo cobrar no ato do registro da Arrematação os cancelamentos das penhoras e indisponibilidades, ou, não devo cobrar e informar os valores desses atos para o juízo da causa da arrematação para providenciar o pagamento.

No caso em tela, o advogado entende que a Carta de Arrematação é forma originária e temos que cancelar todas as restrições, sem custo.

Resposta:

  1. A arrematação/adjudicação não pode ser considerada forma originária de aquisição da propriedade, pois recentemente (2.013) houve mudança de entendimento nesse sentido tanto do CSMSP (processos nºs. 3005724-43.2013.8.26.0562/50000, 9000002-19.2013.8.26.0531, 9000001-34.2013.8.26.0531 e 9000001-36.2015.8.26.0443) da ECGJSP (processos nºs. 2013/179530, 2015/00010137, 2015/21245,2015/73.297, 2015/1889 , 0004589-40.2014.8.26.0456 e 1017712-21.2016.8.26.0100) como da 1ª VRP da Capital do Estado (processos nºs. 1055211-73.2015.8.26.0100, 1034145-37.2015.8.26.0100 e 1100203-56.214, 1077741-71.2015.8.26.0100, 1409.944.89.2015.8.26.0100  1069047-16.2015.8.26.0100, 1131229-04.2016.8.26.0100 e 1125920-02.2016.8.26.0100) sendo considerada forma derivada de aquisição;
  2. Via de regra com o registro da arrematação cancela-se a penhora que deu origem ao processo de execução, as demais deveriam ser canceladas pelos Juízos  que as determinaram;
  3. Da mesma forma as indisponibilidades que devem ser levantadas pelos juízos que as determinaram;
  4. Já as indisponibilidades e penhoras constantes da matrícula, por se tratar-se de arrematação/alienação forçada (poder de Império)  não impedem o seu registro e isso nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 413 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs. 9000001-36.2015.8.26.0443, 0023897-25.2015.8.26.0554 e 1011373-65.20.2016.8.26.0320 ( desnecessidade de constar prevalência)  e processos CGJSP de nºs 1110734-94.2020.8.26.0100 e 1093002.08.2017.8.26.0100 (cancelamento indireto, necessidade de cancelamento negativo no futuro), portanto  o título poderia ser registrado independentemente das indisponibilidades averbadas, comunicando-se os Juízos que decretaram as indisponibilidades e as demais penhoras;
  5. Também não há impedimento da venda e compra a terceiros depois de registrada a arrematação;
  6. Pela arrematação por tratar-se de uma alienação forçada há um cancelamento indireto das demais penhoras/indisponibilidades, incidentes sobre o imóvel. Não havendo um cancelamento direto das constrições anteriores, dependente de assento negativo sem que se possa ocorrem um cancelamento automático das demais constrições, somente pelo registro da arrematação. Sendo incabível que o atual proprietário não possa alienar o imóvel a terceiros interessados;
  7. Acerca da questão o ECSMSP tem posicionamento consolidado no sentido de que as penhoras/indisponibilidades que gravam o imóvel não obstam o registro de compra e venda ou a alienação do imóvel, vez que a arrematação judicial leva ao cancelamento indireto  dos ônus existentes, devendo os credores eventualmente se sub-rogarem no produto da arrematação. O registro do título, não traz como consequência o cancelamento das penhoras/indisponibilidades, mas somente a perda de sua eficácia;
  8. Após o registro do título (compra e venda) poderão anterior de  os novos proprietários requererem  o cancelamento das averbações das penhoras/indisponibilidades nos Juízos que as determinaram , a fim de evitar dificuldades na leitura e no entendimento por parte de leigos, da informação gravada;
  9. Nesse sentido decisões do CSMSP de nº: 0019371-42.2013.8.26.0309, 1001570-93.2016.8.0664, 1004286-19.2016.8.26.0236 e 1042254-27.2017.8.26.0114, processo CGJSP de nº 1093002-08.2017.8.26.0100, e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1107875-42.2019.8.26.0100;
  10. Contudo há um cancelamento indireto das penhoras e das indisponibilidades e para o cancelamento direto (negativo) que  não é automático e não deriva necessariamente da inscrição da arrematação, mas é prescindível, malgrado possível, ser por ordem expressa dos Juízos que determinaram a constrição judicial ( processos CGJSP Recurso Administrativo 1110734-94.2020.8.26.0100, 1093002-08.2017.8.26.0100, e decisões do CSMSP 1003570-53.2020.8.26.0526 e 1001570-93.2016.8.26.0664);
  11. Portanto as demais penhoras não provenientes do processo da arrematação e as indisponibilidades devem ser levantadas pelos juízos que as determinaram  (processo CGJSP 1000955-26.2019.8.26.0397. A não ser que o Juízo da execução em que foi realizada a arrematação decidisse sobre o concurso de credores, e em sendo assim tem por essa razão, atribuição para deliberar sobre os efeitos produzidos pela alienação do imóvel em leilão judicial ( Processo CGJSP – Recurso administrativo 111074-94.2020.8.26.0100 acima já citado). Mas não foi esse o caso;
  12. Às fls. 263 não mencionou expressamente as retiradas das restrições judiciais averbadas (penhoras ou indisponibilidades) mas providencie-se de imediato as suas retiradas inclusive se determinadas por outros juízos.
  13. Assim como dito as demais penhoras não provenientes do processo da arrematação e as indisponibilidades devem ser levantadas pelos juízos que as determinaram;
  14. Caso fossem levantadas canceladas, seriar cobradas nos termos do item 1.7 das Notas explicativas da Tabela  II dos Ofícios de Registro de Imóveis. Ver também processo da 1ª VRP da Capital do estado do Estado de nº Processo 1100319-91.2016.8.26.0100

Sub censura.

São Paulo, 01 de Dezembro de 2.021.

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