Prenotação – Prioridade – Indisponibilidade

Foi protocolado no dia 11/11/2021, a Escritura Pública de Venda e Compra, de imóvel consolidado ao credor fiduciário, entretanto, aos 17/11/2021, fora protocolada a decisão emanada pelo Juízo da Vara Cível, determinando a indisponibilidade do imóvel até solução final do litigio que ocorre justamente entre a antiga devedora fiduciante e a outrora credora, atual vendedora. Como proceder?

Resposta:

  1. A consolidação em nome do credor fiduciário (Banco XYZ S/A) já se consumou, o imóvel por seu turno foi objeto de arrematação de leilão extrajudicial (não suscetível de registro). No entanto o Banco XYZ em 03-11-2.021 outorgou escritura de compra e venda aos arrematantes em cumprimento a arrematação;
  2. Tal escritura de compra e venda foi prenotada em 11-11-2017, tendo em seguida vindo decisão/mandado de indisponibilidade do bem objeto da matrícula de nº 135.648 até segunda ordem até que seja solucionada a pendência, o qual foi prenotado em 17-11-2.021;
  3. Em que pese o juiz que expediu a ordem de indisponibilidade não ter expressamente determinado o ingresso do título independentemente da observância do princípio de prioridade. E apesar da prioridade da escritura de compra e venda o fato é que o registro desta ainda não foi realizado, razão pela qual deve o Oficial levar ao conhecimento do Juiz que expediu a ordem de indisponibilidade, informando a existência da aludida transmissão. Devendo antes ser anotado nas duas prenotações o conflito e a providência tomada ficando as duas prenotações prorrogadas até que seja solucionada a pendência;
  4. Ver itens de nºs 37, 37.1, 108.1 e 108.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e decisões da ECGJSP de nºs. 1003691-30.2017.8.26.0286 e 95.139/2017 e da 1ª VRP da Capital do Estado de nºs 1029961.33.2018.8.26.0100 e 1065083-10.2018.8.26.0100.

Sub censura.

São Paulo, 30 de Novembro de 2.021.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP – 30-11-2021

37. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação.

37.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

108.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de registro, sua prenotação ficará prorrogada, até que seja solucionada a pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação, no local próprio do Livro 1 – Protocolo.

108.2 Na hipótese descrita no subitem .108.1, também permanecerão suspensas as prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na esfera jurisdicional.

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