Loteamento – Minha Casa Minha Vida – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

Registramos o Loteamento XYZ e reduzimos 50% dos emolumentos devidos neste ato de registro, em obediência ao que dispõe o inciso II, do artigo 42, da Lei nº 11.977/2009, face à apresentação da declaração de enquadramento.

Em seguida ao ato de registro do referido Loteamento, registramos a hipoteca para garantia das obras de infraestrutura do respectivo Loteamento, também com a redução de 50% dos emolumentos.

Após o registro da hipoteca acima citada, abrimos as matrículas de todos os lotes, transportando o ônus apenas nas matrículas daqueles lotes dados em garantia hipotecária.

Diante da documentação já recebida e pelo narrado pelos usuários do serviço, a CAIXA considera enquanto empreendimento, nesse momento, parte do Loteamento, mais precisamente 155 lotes, que denomina (os lotes) de unidades do empreendimento denominado (o empreendimento) pela CAIXA de Residencial XYZ.

Neste protocolo recebemos um Contrato que constitui hipoteca sobre 155 lotes.

Sobre o contrato recebido temos as seguintes dúvidas:

1. Relativamente à aplicabilidade do inciso II, do artigo 42, da Lei nº 11.977/2009, ou seja, à redução de 50% dos emolumentos, apesar do Loteamento XYZ, conforme declaração apresentada anteriormente, está enquadrado no PMCMV, e inclusive, ser vendido posteriormente pelo mesmo programa habitacional, a hipoteca sobre os 155 lotes oriunda do contrato em anexo foi constituída no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, que não se confunde com o PMCMV. Desse modo, deveríamos aplicar o inciso II, do artigo 42, da Lei nº 11.977/2009, abaixo transcrito?

Art. 42.  Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de “habite-se” e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:        (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – 50% (cinquenta por cento) para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV.       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Ainda nesse contexto, cabe salientar que existe esse mesmo tipo de contrato de mútuo para construção de empreendimento no âmbito do PMCMV, digo isso porque já recebemos anteriormente em caso distinto.

2. Ademais, a redação do caput e do §1º, do artigo 237-A, da Lei nº 6.015/73, seriam aplicáveis ao caso, a ponto de termos que cobrar como ato único o registro da garantia hipotecária, ainda que pratiquemos tal hipoteca em todas as 155 matrículas dos 155 lotes?

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.                  (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 1o  Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.                       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

3. Em sendo aplicável ao caso e sendo cobrado o registro da hipoteca como ato único, na prática, como devemos proceder?

Nesse sentido, o caput, do artigo 237-A, acima referido, dispõe que deveríamos praticar o registro da garantia na matrícula de origem do imóvel e em cada uma, mas considerando que trata-se de parcelamento do solo e que os lotes não mais estão na “matrícula mãe”, ainda assim, deveríamos praticar o registro da hipoteca na “matrícula mãe” e nas matrículas individualizadas dos lotes ou isso seria aplicável apenas no caso de condomínio e, portanto, devemos praticar o ato da hipoteca exclusivamente nas matrículas individualizadas dos lotes?

4. Por ser a mesma minuta que está sendo utilizada, tanto para mútuo para construção em lotes, quanto para mútuo para construção de unidade autônomas, parte do contrato nos remete à citação de unidades autônomas, como se condomínio fosse, e sobre isso gostaríamos que o senhor nos dê sua opinião jurídica se devemos ou não entrar nesse mérito.

5. Ciente que a fiança não é passível de registro no Registro de Imóveis, ainda assim, gostaria de seu parecer sobre o comparecimento dos cônjuges dos fiadores, se seria suficiente para cumprir o disposto no inciso I, do artigo 1.647, do Código Civil, que estes cônjuges compareçam assinando ao final enquanto “cônjuge do fiador” sem dar a anuência ou autorização de forma expressa.

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

6. No §1º, do artigo 968, do Código de Normas de Pernambuco, consta que “nos títulos e documentos particulares, mesmo com força de escritura pública, apresentados para registro ou averbação, será sempre obrigatório o reconhecimento de firma, sendo esta dispensada, para registro, se neles intervier agente do Sistema Financeiro da Habitação – SFH”. Nesse caso, por o contrato ter sido expedido no âmbito do SBPE, mas a CAIXA ser um agente do SFH, o reconhecimento de firma seria dispensado?

7. Veio um documento denominado de “Termo de Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios Sobre Títulos da Carteira Imobiliária“.

Neste termo foi qualificado enquanto “vendedora” a devedora/construtora, que não é proprietária dos lotes dados em garantia hipotecária.

Além disso, verifica-se que não houve o preenchimento dos campos deste termo, como, por exemplo, o nome, o CPF, a unidade, a quantidade de parcelas da unidade, o valor total dos direitos creditórios da unidade e o valor total dos direitos creditórios.

Desse modo, gostaríamos de saber se devemos praticar algum ato derivado deste termo ou mesmo pedir que ele (termo) seja preenchido ou alterado.

Resposta:

  1. Pelo que pude entender pelos documentos apresentados contrato é de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras avença. A ABC Construções é a construtora  e devedora. E a LMP é a loteadora e Interveniente hipotecante;
  2. Os recursos são provenientes do SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo que  é uma entidade que congrega as instituições financeiras fontes de captação de recursos para financiar a compra de casa própria. É composto pela Caixa Econômica Federal, pelas Caixas Econômicas Estaduais, Sociedades de Crédito Imobiliário e Associação de Poupança e Empréstimo. Porém enquadrada dentro do PMCMV (atual Casa Verde Amarela – apesar de continuarem nominando com PMCMV o que nada muda. Os artigos 42, 43, 44, 44-A e 45 da Lei 11.977/09 nem o artigo 237-A da LRP, nada mencionam sobre origem dos recursos e os artigos 42, 43, e 44-A mencionam  PMCMV ;

1. As matrículas dos lotes integrantes do loteamento foram abertas por conveniência ou interesse do serviço;

2. No caso nada tem a ver se não foram alienados alguns lotes ou se todos estão todos em nome do parcelador ou mesmo se as obras de infraestrutura foram total ou parcialmente concluídas, pois ainda se encontram dentro do prazo;

3. É mesmo o caso de aplicação do artigo n. 237-A e seu parágrafo 1º da LRP, bem como a o artigo n. 42 II, da Lei 11.977/09. Ou seja, serão os cento e cinquenta e cinco registros cobrados como ato único (não importando a quantidade de unidades envolvidas ou de atos intermediários) com a redução de 50% do artigo 42, II da Lei 11.977/09 antes citado;

4. Como as matrículas individuais já se encontram descerradas (por conveniência ou interesse do serviço) não há necessidade de se fazer um registro na matrícula original para depois proceder às averbações nas cento e cinquenta e cinco  matrículas descerradas; Faz os registros em cada uma delas;

2. Sim conforme acima;

3. Conforme já esclarecido acima;

4. Às fls. 5 fala em unidades autônoma que poderia ser lotes com posterior construção de residências, fls. 10 idem (fala em futura unidades autônomas) fls. 25 menciona baixa parcial de hipoteca, valor equivalente a fração do contrato de financiamento, proporcional ao saldo devedor na data da solicitação, referende a unidade a ser baixada, fls. 27, § 2º  já faz menção a condomínio, fls. 30 letra L, já menciona a obrigatoriedade de constituição de comissão de representantes e sua manutenção, etc. e citando a lei 4.591/64 dos condomínios edilícios, e fls. 32 cita unidade autônoma. Pode ser um contrato padrão em que misturaram lotes e condomínios. Como pode também após as construções (ou mesmo antes) instituírem um condomínio edilício. Podendo nesse caso e pelo que constou acima, o Registro de Imóveis solicitar das partes e da CEF, uma explicação para que fique documentado, se irá ser ou não um condomínio;

5. Quanto a fiança o correto é o inciso III do artigo 1.647 do CC e não o inciso I, porém o Registro de Imóveis deve solicitar o comparecimento dos respectivos cônjuges sob pena de invalidade e questionamento na Justiça (por estes mesmos cônjuges ausentes);

6. Entendo s.m.j., que os reconhecimentos da firmas pode ser dispensado pois a CEF e vinculada o SFH e o SBPE é a fonte de recursos;

7. Deve constar a Bela Vista pois que entendi ela é a loteadora,  proprietária dos lotes e interveniente hipotecante. A ABC é devedora e construtora e às fls. 10 (clausula 11ª) tanto a devedora como a interveniente hipotecante dão a CEF em hipoteca o imóvel  da matrícula. Os campos também a rigor devem ser preenchidos ou  constar de uma lista anexa, até porque no preâmbulo menciona títulos abaixo descriminados. Já quanto a cessão empenho:

Quanto ao Penhor/Cessão de Créditos, se solicitado, deve nos termos do artigos 1.432 e 1.452 do CC, e 127, I, e seu parágrafo único, 129, § 9º e 130 da LRP, ser registrado no RTD do domicílio da partes (artigo 130 da LRP).

Sub censura.

São Paulo, 09 de Novembro de 2.021.

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