Compra e Venda – Continuidade

Recebemos um Contrato de Venda e Compra de Imóvel (Pessoa Jurídica), emitida pelo Banco. O vendedor é o Banco que não figura na matrícula como proprietário.

Consta à pg. 3 que o vendedor é detentor dos direitos de crédito de Cédula de Dívida, e, credito de indisponibilidade, descrição bastante estranha aos procedimento registrários. Pensamos que está ferindo o principio da continuidade.

Dados:

Um terreno  urbano sem benfeitorias, de forma irregular sem localização e área e descrito de forma precária.

Indisponibilidades averbadas:

AV.09 e AV.10 nos autos de falência da XYZ Petróleo Ltda.,  de 50% do imóvel pertencente a Fulano

AV 12, 16 17 a 25 indisponibilidades de 50% do imóvel pertencente a Fulano

Proprietários:

1.      Fulano, solteiro, 50% (R.6)

2.      Beltrano e sua esposa – Comunhão Parcial de Bens

Contrato Por Instrumento Particular de Venda e Compra Imóvel pessoa Jurídica. Firmado em São Paulo Sp., 23-02-2.021

Vendedores: Banco em conjunto com a XYZ Petróleo Ltda representado pelo administrador judicial (falência), detentor dos direitos de crédito representado por Cobranças Ltda.

Compradores: Industria E Comércio EPP

Valor: R$ 300.000,00

Resposta:

  1. Como o imóvel tem  forma irregular, descrição precária e não possui área deverá previamente ser retificado judicialmente  ou extrajudicialmente (artigos 212/213 da LRP);
  2. O instrumento particular de venda na realidade é Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra,  pois há menção em vários itens do contrato de compromisso de compra e venda e outorga de escritura definitiva (F.2, G, G.1, G.2, G.12.1, G. 3. 0, G.3.21 I, 1, J.1, L.1, L.5, L.6, L.7) e as partes devem ser Promitente Vendedor e Promitente Comprador (artigo 220, IX da LRP);
  3. A XYZ Petróleo tem no contrato duas representações  (Administrador Judicial e Cobranças Ltda), esclarecer;
  4. O Imóvel está registrado em nome de terceiros, ou seja em nome de Fulano e Beltrano (e sua esposa), na proporção de 50% para cada um, Não figurando os promitentes vendedores como proprietários do imóvel;
  5. No caso não se trata de aplicação das Lei 4.380/64 nem da Lei 5.049/66, por não se tratar de SFH, Plano Nacional de Habitação, e até mesmo por tratar-se de promessa de compra e venda;
  6. Deve ser apresentada as provas de representações de todas as partes;
  7. Deve ser apresentada as CND’S mencionada no item G.2.1, nos termos do artigo 47, I, b da Lei 8.212/91, em nome das promitentes vendedoras;
  8. No caso não há aplicação da Lei 13.986/20 por o imóvel objeto da transação não se tratar de imóvel rural mas urbano e não realizada com produtor rural  (artigos 1º da Lei 13.983/20), não há patrimônio de afetação de imóvel rural ( artigos 7º, 8º, 9º, 10, 11, da citada Lei), Não há emissão de Cédula Imobiliária Rural (artigos 17, especialmente o inciso II desse artigo, 18 19, 21, 22, especialmente os seus incisos, VIII e mais o inciso IX (transmissão para o credor);
  9. Nada consta na matrícula em relação ao patrimônio de afetação ou emissão da CIR não se aplicando a Lei 13.986/20, nem qualquer transmissão por cédula, ou outro instrumento, de direitos de crédito do (s) vendedor (es), e por o imóvel estar em nome de terceiros afronta aos princípio da continuidade legalidade e disponibilidade. Ademais não há crédito em indisponibilidades, que são atos do poder judiciário ou de legislações pertinentes que tornam o imóvel indisponível, ficando vedada a sua oneração ou alienação. E as indisponibilidades constantes das AV. 9,10,12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 e 25 impedem qualquer oneração ou alienação, enquanto não levantadas, ou canceladas pelos Juízos que as determinaram.

Sub censura.

São Paulo, 23 de Agosto de 2.021.

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