Contrato de Abertura de Crédito e Efeitos de Alienação Fiduciária

Trata-se de Contrato de Abertura de Crédito Rotativo para Compra e Venda de Mercadorias com Garanti Real de Alienação Fiduciária.

Credora: Agrotécnica 123 Ltda.

Devedores: Fulano e s/mr ABeltrana

Valor: R$ 1.200.000,00

Como saber se o contrato tme acesso não só ao Registro de Títulos e Documentos mas também o Registro de Imóveis para atingir o objetivo de garantia em Alienação Fiduciária?

Resposta:

  1. O contrato foi realizado nos termos da Lei de nº 13.476/17, no entanto esta lei não se aplica ao contrato porque: (a) Não consta do contrato a expressão: “Obrigações Financeiras Derivadas; e (b) Faltou constar do instrumento os incisos de III ao VI do parágrafo único do artigo 4º da Lei,
  2. Quanto a alienação fiduciária de bem imóvel:
  3. No contrato constou basicamente somente a descrição do imóvel, faltando constar os requisitos da Lei 9.514/97, especialmente os artigos 24 ao 30;
  4. Na clausula quarta constou: (…) restando aos compradores em mora e tendo a vendedora a opção de cobrar executivamente e antecipadamente a totalidade do saldo devedor acrescido de correção monetária , multa moratória e juros monetários na forma que determina o parágrafo segundo transferindo automaticamente a propriedade dado em alienação fiduciária:

b.1. Não há no contrato compradores e vendedores, mas credora e devedores;

b.2. Na clausula quarta não consta parágrafo segundo;

b.3. A propriedade não poderá ser transferida automaticamente em caso de inadimplência devendo seguir os ditames da Lei 9.514/97, e a alienação fiduciária, como dito, se constituída com os requisitos da Lei, e registrada no Livro 2 do Registro de Imóveis (RI);

Tal contrato da forma em que foi redigido e pelos motivos acima não tem acesso ao RI, e na posição do Irib (Protocolo 17.625), eventualmente se requerido poderia ser averbado na matrícula do imóvel conforme constou do instrumento (clausula segunda,  parágrafo segundo).

Entretanto mesmo que fosse possível a sua averbação, não seria possível aplicar  a alienação fiduciária averbada os termos, o procedimento da Lei 9.514/97, porque a alienação fiduciária não foi constituída com os requisitos da lei, e não registrada na matrícula do imóvel;

5. O registro do contrato será possível desde que requerido por escrito no Registro de Títulos e Documentos, e como dito não se aplicando a Lei 9.514/97, pois não constituída a alienação fiduciária nos termos da lei e com seus requisitos e não registrada no RI;

6.  Para o registro em RTD deverá ser apresentada as Certidões de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e a Dívida Ativa da União nos termos do artigo 47, alínea “c” da Lei 8.212/9.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Julho de 2.021.

Protocolo 17.625 do IRIB:

Inicialmente, a nosso ver, a contratação de abertura de limite de crédito somente se submeterá à Lei n. 13.476/2017 se houver a expressão “operações financeiras derivadas”. Se não se configurar a intenção de que o financiamento contratado se aplica a todos os futuros contratos derivados do instrumento original (“operações financeiras derivadas”), entendemos que não há que se falar na aplicabilidade desta lei.

[…}Portanto, os requisitos para registro da alienação fiduciária garantidora do contrato de abertura de crédito estão previstos na própria Lei n. 9.514/97, com exceção daqueles previstos nos incisos acima indicados, quais sejam: o total da dívida ou sua estimativa (art. 18, I); o local, a data e a forma de pagamento (art. 18, II); a taxa de juros (art. 18, III); a indicação no contrato do valor do principal da dívida (art. 24, I); o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário (art. 24, II) e a taxa de juros e os encargos incidentes (art. 24, III). Fora estes requisitos, todos os demais devem estar presentes na celebração e registro da alienação fiduciária.

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