Loteamento – Alterações de Cláusulas Restritivas Suplementares

Sobre o caso que algumas restrições urbanísticas descritas na Escritura de Compra e Venda divergem das constantes no contrato padrão arquivado quando do registro do Loteamento, o loteador pretende alterar tais cláusulas e, por consequência, o contrato padrão arquivado.

Nesse sentido, gostaria de saber se é possível alterar as restrições urbanísticas e o que seria necessário? A título de exemplo, a anuência de todos os adquirentes seria necessária?

Com toda certeza essa alteração será praticada pela Primeira Serventia, pois foi lá que fora registrado o respectivo Loteamento, e não sei se eles vão pedir tudo que é necessário.

Então, considerando isto, gostaria, ainda, de saber qual seria a consequência dessa alteração para registro das próximas Escrituras, especialmente aquelas que tiverem sido lavradas antes da alteração e trazem em sua redação as novas restrições?

Resposta:

  1. O exemplar do contrato padrão é depositado/arquivando no processo do registro de loteamento contendo as restrições convencionais impostas pelo município, podendo ter também as restrições supletivas impostas pelo parcelador;
  2. O loteador pode alterar as restrições supletivas, impostas por ele requerendo ao Registro de Imóveis, o arquivamento do novo contrato padrão com alteração de tais restrições supletivas;
  3. Uma vez arquivado junto ao processo do registro de loteamento essas novas restrições, repito, supletivas passam a valer desde então;
  4. Depois de qualificadas essas alterações deve o Registro de Imóveis, arquivar o novo modelo com um termo de juntada ao processo, passando a valer esse novo modelo do exemplar do contrato padrão desde então (desde a data da juntada ou do termo de juntada), para as novas negociações a partir de então;
  5. Eventualmente se forem alteradas as alterações restritivas impostas pelo município, este tem autonomia, constitucional (CF artigo 30, VIII) para tal adequação se for o caso. Nunca vi acontecer, pois sempre segue o plano diretor (artigo 3º da Lei 6.766/79) os requisitos (artigos 4º e 5º0, e as diretrizes e planejamento (artigos 6º e 7º);
  6. Via de regra as alterações das restrições supletivas impostas pelo loteador, não carecem de anuência/acordo com os adquirentes, a não ser que implicasse na alteração do plano do loteamento o que não ocorre;
  7. Quanto aos contratos ou escrituras  se realizadas depois das alterações das clausulas restritivas supletivas (impostas pelo loteador) devem seguir o novo exemplar do contrato padrão depositado. Se realizados antes (contratos) ou lavradas antes (escrituras) da alteração devem- seguir as restrições anteriores do exemplar anterior. Se não registrados (as) devem ser aditadas/retificadas.

Sub censura.

São Paulo, 29 de Junho de 2.021.

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