Loteamento – Servidão Torres Elétricas p/ Áreas Verdes e Loteamento Fechado

Temos um Loteamento com algumas questões peculiares.

Sobre o imóvel que está sendo loteado, existe SERVIDÃO em favor da CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista.

O projeto do loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal e pelo GRAPROHAB, indica que a área da referida Servidão será destinada a “ÁREAS VERDES” do loteamento, mantendo-se no entanto, a Servidão que é destinada a torres de Alta Tensão.

  1. Neste caso, será necessário a anuência da CTEEP?
  • E mais uma dúvida. Por se tratar de loteamento “fechado” ou de “acesso controlado”, basta a aprovação da Prefeitura Municipal ou tem que ter uma lei específica de aprovação do referido loteamento?

Respostas:

  1. Quanto a área verde e servidão:
  2. O loteamento foi aprovado pelo GRAPROHAB e pelo Município que tem sua autonomia constitucional conforme artigos 30, I e VII e 182, §§ 1º e 2 da Constituição Federal;
  3.  Existem alguns loteamentos que foram aprovados e a servidão administrativa de passagem de força/energia elétrica ficou localizada no meio de uma avenida com duas pistas;
  4. As áreas verdes em loteamentos urbanos, como é o caso são equipamentos comunitários consideradas áreas institucionais ou livre, melhor dizendo, são espaços livres de uso público, que apesar de importarem em equilíbrio do meio ambiente urbano também tem função recreativa, sem função específica determinada pelo loteador.
  5. E segundo José Afonso da Silva: “A cidade moderna com seu cortejo de problemas colocou a exigência de áreas verdes, parques e jardins, como elemento urbanístico não mais destinados à ornamentação urbana, mas como uma necessidade higiênica de recreação e até de defesa e recuperação do meio ambiente em face da degradação de agentes poluidores.
  6. “Daí a grande preocupação do Direito Urbanístico com a criação e preservação das áreas verdes urbanas que se tornaram elementos urbanísticos vitais. Assim, elas vão adquirindo regime jurídico especial, que se distinguem dos demais espaços livres e de outras áreas “non aedificandi”, até porque admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima, porquanto o que caracteriza as áreas verdes é a existência de vegetação contínua, amplamente livre de edificações, ainda que cortadas por caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais áreas se destinem ao uso público”
  7. Apesar das áreas verdes também poderem ser consideradas sistemas de lazer ou recreio, delas divergem, porque estas têm finalidade distinta, devem ter vegetação contínua, enquanto nas outras não (sistema de lazer), pois podem ter ou serem caracterizadas por construções de parques, quadras de esportes, centros de recreações, cinemas teatros, jardins etc.;
  8. Área verde é espaço livre de uso público (artigo 4° I, da citada lei) e é classificada como bem de uso comum do povo (artigo 99, I do CC) que com o registro do loteamento passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei);
  9. Praças, sistemas viários (Ruas, Avenidas, Travessas) são também bem de uso comum do povo. Já as Igrejas e escolas são classificadas como bem de uso especial;
  10. Apesar de a área verde ser considerada equipamento comunitário, as Praças (bem de uso comum do povo) e as Igrejas e Escolas (bem de uso especial), não podem ser consideradas como áreas Verdes (Bem de uso comum do povo), porque além de serem bens de usos especiais, sendo as praças bem de uso comum do povo, tem destinação diferentes das áreas verdes.
  11. Portanto a área verde não pode ser considerada como área ‘non aedificandi‘ até porque se admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima;
  12. Entretanto no caso como as áreas verdes são também consideradas áreas de recreação, e nela existindo a servidão em favor da CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista com torres da alta tensão, a segurança para quem transita nessa área diminui, e o perigo aumenta (soltar pipas por exemplo) e ademais como nos termos do artigo 22 essa área verde contendo essa servidão de passagem de energia elétrica passa nos termos do artigo 22 a integrar o domínio público, entendo s.m.j., que nesse caso deve sim ter a anuência da CTEEP;

  1. 3 Quanto ao loteamento de acesso controlado:

1. O Loteamento de acesso controlado é inovação feita pela Lei 13.465/17 que incluiu o parágrafo 8º do artigo 2º da Lei 6.766/79;

2.      Se se pretende realizar, implantar um loteamento de acesso controlado deverá ser nos termos da Lei 6.766/79 especialmente nos termos do artigo 2º, § 8º, e item 186.1 do Capítulo XX das NSCGJSP (em loteamento de acesso controlado essa característica deverá constar do registro) e NSCGJSP Capítulo XX relativo a loteamentos.

2.1.   Aprovar o projeto de loteamento junto a municipalidade e junto ao GRAPROHAB nos termos do Decreto Estadual 52.053/07 artigo 5º, inciso I (projetos de loteamentos para fins habitacionais). Pois a questão de a área ser inferior a 50.000,00 m2 é caso de dispensa para condomínios residenciais (edilícios) (Ver Decreto Estadual 52.053/07 – artigo 5º, inciso IV letra “A” e “B” e parágrafo único desse artigo 5º)

2.2.   O loteamento fechado como o próprio ‘nomen juris‘ parece indicar, é um loteamento, portanto uma forma de parcelamento do solo em que há abertura modificação e prolongamento de logradouros públicos, com um plus: o fechamento do perímetro do loteamento, com cercas, muros e guarita sendo o acesso controlado. Com a edição da Lei 13.465/17, esses loteamentos fechados foram regulamentados sob a nomenclatura de “loteamento de acesso controlado”. O artigo 78 da referida lei incluiu o § 8º ao artigo 2º da Lei 6.766/79. Essencialmente, o loteamento de acesso controlado é uma espécie de loteamento em que há o fechamento do perímetro, por meio de ato do Poder Público Municipal. Porém o fechamento não pode ser absoluto, uma vez que a norma veda o impedimento de acesso com relação aos não residentes desde que identificados ou cadastrados.  A Lei 13.465/17 não regulamentou como se deve dar o “ato do Poder Público Municipal” que autoriza o fechamento do loteamento. Essa temática esta afeta às leis municipais que regulamentarem o tema, firmes na competência insculpida no artigo 30, VIII da Constituição Federal.

Não obstante, ainda que não haja Lei Municipal especifica, se o loteamento for aprovado como de acesso controlado com autorização para o fechamento cabe ao Oficial acatar o ato administrativo municipal, que se presume legítimo e de acordo com a legislação. Isto é o Oficial não deve questionar o mérito do ato administrativo nesse particular;

2.3. O loteamento de aceso controlado deverá ser aprovado por Lei Municipal e seguirá todos os trâmites da Lei 6.766/79 no tocante a documentação a ser apresentada, inclusive com a aprovação da GRAPROHAB, outorga uxória do cônjuge se for o caso e inclusive exemplar do contrato padrão nos termos doa artigos 26, 26-A, 27, 31, 32, 32-A, 33, 34, 35, 36 36-A e no que mais couber, bem como o Capítulo XX das NSCGJSP.

Ver Coleção de Cadernos do Irib – Condomínios de Lotes e Loteamentos Fechados, Marinho Dembinski Kern, São Paulo Sp., 2.019 especialmente Loteamento de Acesso Controlado, páginas 98/146., 158/167, 186/193.

Era o que cumprir informar sub censura.

São Paulo, 29 de Março de 2.021.

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