Incorporação Imobiliária – Área que Dispensa Aprovação do Graprohab

PELA PRIMEIRA VEZ FOI PROTOCOLADO NESSE CARTÓRIO, PARA REGISTRO  UMA INSTITUIÇÃO CONDOMINIAL, – (EMPREENDIMENTO HORIZONTAL) – (INCORPORAÇÃO CONDOMINIO),  COM ÁREA TOTAL DE   41.983,29 METROS QUADRADOS ( OU SEJA ÁREA INFERIOR A 50.000,00 METROS QUADRADOS)., QUE ENQUADRA NA DISPENSA DA GRAPROHAB, QUE FOI REQUERIDA NOS TERMOS DO ARTIGOS 32 DA LEI Nº4591/64, E O ART. 1º DO DECRETO Nº55.815/66, E PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 10 DA LEI Nº4.864/65 e demais disposições).

1. PROJETO ESTE QUE PROTOCOLADO E APROVADO SOMENTE NA PREFEITURA MUINICIPAL DE GUAIRA-SP, ONDE LOCALIZA-SE  O IMÓVEL, COM MENOS DE 50.000,00 – MTS.2

• OBS; NÃO CONSTA APROVAÇÃO NO CRONOGRAMA FISICO FINANCEIRO-
• NÃO FOI APRESENTADO A CAUÇÃO (INFRA) PARA A PREFEITURA,
• O IMÓVEL ESTÁ EM NOME DE EMPREENDIMENTOS ( SÓCIOS) –

            QUAIS CERTIDÕES QUE NECESSITO

REGISTRO NO LIVRO 3- REGISTRO AUXILIAR –  TAMBÉM

• REALMENTE O GRAPROHAB NÃO PRECISA COMPARECER NA APROVAÇÃO

ENTENDO QUE A PREFEITURA MUNICIPAL, TEM QUE CERTIFICAR A APROVAÇÃO  DO PROJETO, E SE NÃO TIVER CAUÇÃO, MENCIONAR POR ESCRITO A DISPENSA DA CAUÇÃO).

Respostas:

1. Como o terreno onde será realizado o condomínio edilício é inferior a 50.000,00 m2 não deve ser exigida a aprovação pelo GRAPROHAB, a não ser que tenha mais de 200 unidades e não esteja localizado em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno superior a 10.000,00 m2 (item 219.3 do Capítulo XX das NSCGJSP e Decreto estadual de nº 52.053/2007 artigo 5º, IV alíneas a, b e c. Sendo que nos termo do parágrafo único desse artigo (5º) devem atender as disposições da legislação vigente, facultando-se ao interessado requerer a apreciação e aprovação por parte do GRAPROHAB;
2. Como no caso não se trata de loteamento não há cronograma físico financeiro nem instrumento de garantia que deverá ser formalizado por hipoteca (de lotes) e não caução ou outro instrumento aceiro pela municipalidade;
3. As certidões basicamente são as previstas no artigo 32 da Lei 4.591/64, alínea a, b e f  (b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. E item 210 e seus subitens, 211, 212 e 212.1 do Capítulo XX das NSCGJSP;
4. Quando do registro da incorporação deve ser apresentado somente a minuta da futura convenção de condomínio (artigo 32, alínea “j” da Lei 4.591/64) entretanto a convenção de condomínio somente será registrada no Livro 3 Auxiliar quando da averbação da construção, e da instituição especificação, e convenção do condomínio, ainda que parcial (uma ou mais unidades averbadas, instituídas e especificadas). Quando do registro da convecção de condomínio se fara a remissão recíproca no Livro 2 (onde registrada a incorporação) e no livro 3- auxiliar (onde registrada a convenção do condomínio). A convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno, se o caso (item 168.1, alínea “G” das Normas;

• Sim o GRAPROHAB não precisa aprovar o projeto a não ser que tenha mais de 200 unidades e não esteja localizado em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno superior a 10.000,00 m2, sendo também como dito facultativa a apreciação pelo GRAPROHAB nos termos do parágrafo único do artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07. Nos casos de incorporação imobiliária não caução ou outras garantias, que existem somente no caso de loteamentos/desmembramento nos termos da Lei 6.766/79. Pois mesmo nos casos de desmembramentos pela Lei dos loteamentos pode a municipalidade exigir garantias;
• Basicamente para o registro das incorporações seguem os itens 207 ao 223 do Capítulo XX das NSCGSP, o Código Civil artigo 1.331 ao 1.358, a Lei 4.591/64 artigo 9º ao 27 (convenção) 28,31 (incorporação) 31-A ao 31-F Patrimônio de Afetação se houver), 32 ao 35 (registro) e 35-A, 67, e 67-A (contratos).

Era o que cumpria-nos informar sub censura.

São Paulo, 19 de Abril de 2.021.