Compromisso de Compra e Venda e Cessão não Registrados – Condição Resolutiva S/ Acesso

1. Foi apresentado para registro Escritura Pública Compra e Venda e Cessão, tendo como vendedora, a “Empresa A”, como compradora, a “Empresa B” e como cedente, “Empresa C”;

2. Consta da cláusula III – Compromisso de Venda e Compra: que por instrumento particular de compromisso de compra e venda não levado a registro, a vendedora compromete-se a vender a “Empresa C”, pelo valor que atingiu o montante de R$ 252.430,49, pagos pela CEDENTE à VENDEDORA e, por esta última quitada;

3. A CEDENTE pelo preço de 3.000.000,00, sendo 60 vias de Nota Promissória, no valor de 50.000,00 emitidas pela COMPRADORA em favor da CEDENTE vencendo-se a primeira em 15-12-2020 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até final pagamento.

4. Consta ainda da cláusula III – o item DA CLÁUSULA RESOLUTIVA: onde fica expressamente a cláusula resoluta expressa, sendo que a falta de pagamento de qualquer das parcelas do preço acima aludidas determinam a resolução da propriedade, retornando o bem ao patrimônio da CEDENTE;

5. Consta da cláusula IV – item VENDA E COMPRA: Que em cumprimento ao instrumento particular de compromisso, e a cessão e transferência ora formalizada por escritura, a VENDEDORA, vende a COMPRADORA o imóvel (…) pelo que, a mesma, cede e transfere a COMPRADORA todo domínio, posse, direitos e ações que tinha sobre dito imóvel, para que do mesmo, a COMPRADORA, use, goze (…) considerando-se inteiramente cumprido o compromisso antecedente e reto mencionado.

Pergunta:

Diante dos fatos acima:

  1. Pode a escritura ser registrada, constando do registro uma venda e compra “simples” entendendo que foi dado quitação pela compradora, constando apenas do registro o comparecimento do cedente? Ou, devo registrar a escritura e constar do registro a cláusula resolutiva? (entendo que a cláusula resolutiva é somente da cessão e no caso de inadimplemento o imóvel voltaria para quem??)

2. Ou a escritura deverá ser desqualificada pedindo esclarecimentos quanto a forma de pagamento?

Resposta:

1.      Se o compromisso (promessa) de compra e venda e posterior cessão dos direitos de compromisso não estão registrados não estão no mundo jurídico e não há propriamente dito o recolhimento do ITBI, devido pela cessão;

2.      O STF decidiu no RE com Agravo (ARE) 1294969 que a cobrança do ITBI somente é possível após a transferência efetiva do imóvel havendo posições doutrinárias nesse sentido (Flávia Pereira Ribeiro e César Augusto Costa), principalmente se não houver legislação municipal versando sobre o tema.

3.      De toda sorte mesmo em sendo recolhido o ITBI, em decorrência de legislação municipal, que no caso ao que parece foi recolhido, não haverá transmissão;

4.      É descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado (Decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1009409-42.2021.8.26.0100) e no mesmo sentido APC de nº 1002681-62.2020.8.26.0506);

5.      Há a Nota Técnica do Irib de nº 01/2021, recomendando o recolhimento do ITBI no caso de haver legislação municipal, mas mesmo em assim sendo não há o registro da cessão de compromisso não registrado. Ver também o artigo 467 e ss do CC (Do contrato com pessoa a declarar);

6.      Portanto entendo, s.m.j., que, por não haver transmissão nem registros do compromisso e cessão   sendo descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado não haverá comunicação da DOI (não é operação imobiliária de aquisição nem alienação com registro). Entretanto será o caso de verificar a indisponibilidade uma vez que a escritura noticia o compromisso e a sua cessão dos direitos do compromisso. Ainda que o compromissário não seja parte diretamente envolvida no negócio jurídico de compra e venda, a indisponibilidade de bens impede que haja transferência de seus direitos sobre o imóvel. Sendo necessário verificar se há ou não indisponibilidade em nome do cedente  Engefort Sistema Avançado de Segurança Ltda;

7. Para verificação quanto a indisponibilidade ver decisão da 1ª VRP de nº 1121211-55.2015.8.26.0100 e APC de nº 1121211.55.2015.8.26.0100;

8. Quanto a condição resolutiva esta não se aplica a outros contratos que não seja o da compra e venda (e permuta que se equipara a dupla compra e venda);

9. Entendo que não será possível o registro da escritura de compra e venda com cessão de direitos de compromisso com a condição resolutiva imposta na cessão dos direitos (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata somente de compra e venda e a cessão dos direitos de compromisso que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a venda e compra já definitiva;

A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda (ver RDI 56 – 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil, item 4.2 – Aplicação a outros contratos, Boletim do Irib em Revista n. 197 – Outubro 93 – Nota Sobre o Pacto Comissório – RJTJRGS 127/328, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR RDI 23 pg. 115/121, e artigo 1.428 do CC).

Ademais, o compromisso de compra e venda não acessou ao RI, nem a cessão de seus direitos onde imposta a condição resolutiva acessará;

10. O inadimplemento da condição resolutiva deverá ser resolvido pelas partes pelas vias jurisdicionais, pois ela além de não constar do registro (da compra e venda) refere a cessão de direitos do compromisso que foi cedido a cessionária São Carlos, mas não da compra e venda;

11. Portando não constará do registro da compra e venda a condição resolutiva imposta na cessão de direitos da promessa de compra e venda, nem mesmo o comparecimento do cedente, uma vez que nem o compromisso foi registrado nem a cessão será;

12.A escritura será registrada com uma compra e venda apenas, com as demais condições constantes do título, que traz o histórico das transações que não figurarão do registro;

13. Dos esclarecimentos quanto ao pagamento do preço da compra e venda este constou do título (considerando os abonos ocorridos, atingiu o montante final e efetivamente pago de R$ 252. 430,49, pagos a vendedora e por esta última quitado e assim considerado.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 06 de Abril de 2.021.

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