Transformação de Loteamento ‘Fechado’ para Condomínio

Em 1.982, foi registrado neste Cartório, um Loteamento. Posteriormente, em outubro de 1983, com suporte em Lei Municipal, o referido loteamento foi transformado em “loteamento fechado” .

Todos os lotes do loteamento estão individualmente matriculados e muitos deles já foram alienados e outros ainda constam pertencer a loteadora.

Agora, formos consultados pelo presidente da associação dos moradores do referido loteamento, sobre a possibilidade de transformar o referido LOTEAMENTO em CONDOMÍNIO.

Tal transformação, segundo o presidente da associação, se deve com a finalidade de regularizar a associação junto à Receita Federal (obs.: não sabemos o que de fato está acontecendo).

É possível esta transformação (loteamento em condomínio)?

Qual o procedimento a ser adotado e quais os documentos a serem exigidos?

Resposta:

  1. Possível é, mas não recomendável, pela alta complexidade da situação;
  2. No caso aplicam-se os artigos de nºs. 1331 ao 1358, e 1358-A do CC, Lei 6.766/79 artigos 2º § 7º, 4º § 4º, artigos 64 a0 66 do Decreto nº 9.310/18 especialmente os artigos 64 § 2º e o 65, Lei 4.591/64 especialmente os artigos 9º e seguintes, 28, 32, 35-A, 67 e 67-A, itens de nºs 207, 207.1, 207, 4, 219, 219.3, e 437 ao 442 do Capítulo XX das NSCGJSP;
  3. Deverá ser aprovado pela Municipalidade (artigo 30, I e VIII da CF) e pelo GRAPROHAB a depender do número das unidades, se for o caso de não aprovação pelo GRAPROHAB pelo número de unidades apresentar certidão nesse sentido pelo GRAPROHAB e como está ocorrendo alteração do plano do loteamento ser aprovado também por todos os proprietários dos lotes (marido e mulher se casados forem o mesmo para união estável) (artigo 28 da Lei 6.766/79);
  4. O condomínio de lotes deverá constar do plano diretor do Município que deve também ter lei municipal ordinária estabelecendo requisitos específico para o plano;
  5. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício como acima mencionado;
  6. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  7. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
  8. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
  9. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
  10. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura) devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação).
  11. Como no caso se trata de loteamento fechado, os passeios públicos (ruas e avenidas) e demais áreas de uso comum ou especiais, devem como deveria, terem sidos desafetadas por Lei Municipal e realizado um concessão de uso para a Associação dos proprietários de lotes. Pois bem essa concessão de uso nos termos do DL 271/67, e como o loteamento fechado vai mudar para condomínio de lotes será preciso previamente cancelar essa concessão de uso para depois por aprovação por lei municipal e licitação se for o caso, o município doar todas essas áreas para todos os proprietários dos lotes do loteamento a fim de possibilitar essa mudança;
  12. Ver também RDI nº 89 Julho/Dezembro Condomínio de Lotes pagina 189 e seguintes, Bol Irib em Revista nº359 de Maio de 2.019 Condomínio de Lotes página 212 e ss, Coleção de Cadernos do Irib – Condomínio de Lotes e Loteamentos Fechados  (Marinho Dembinski Kern (2.019);
  13. Ver ainda artigo 36-A da Lei dos Loteamentos (Lei 6..766/79) que talvez possa solucionar a questão da Associação perante s Receita Federal).

Essa são as ponderações que sub censura fazemos.

São Paul, 25 de janeiro de 2.021.

One Reply to “Transformação de Loteamento ‘Fechado’ para Condomínio”

  1. Comprei um terreno na área rural agora estão querendo fazer um condomínio fechado.
    Eu sou obrigado a participar.
    Se eu não participar o que pode acontecer comigo

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.