Habitação – Direito Real por Sucessão – Possibilidade de Registro

Temos a seguite situação:

Na partilha do imóvel, este ficou 50% para a esposa Fulana  e 50% para o filho Beltrano. Consta da escritura “O Direito Real de Habitação”. É assegurado o direito real de habitação para a viúva, conforme art. 1831 C. Civil.

O advogado frisou que quer que seja feita esta averbação.

No Código Civil do Theotonio Negrão nas notas explicativas, consta: “o direito real de habitação conferido ao cônjuge sobrevivente não exige o registro imobiliário”.

Como devo proceder?  Se for feito a averbação qual o valor a constar? 1/3 do valor venal – como no usufruto?

Resposta:

1.  O direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do CC é passível de registro no Registro de Imóvel, ou seja, é perfeitamente possível o seu registro (Ver processo CGJSP de nº 1015197-65.2016.8.26.0309);

2. Apesar de as regras do usufruto se aplicar a habitação, está se diferencia do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. Para o direito real de habitação, há necessidade de que a construção esteja previamente averbada, e o direito real de habitação nos termos do artigo nº 1.831 do CC também é possível desde que o imóvel destinado à residência da família seja o único a inventariar;

3. O direito real da habitação é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. E diferente do usufruto (uso e gozo). Portanto instituído o direito de habitação (ocupação) a favor da viúva, por não ser não se tratar de usufruto não haveria via de consequência a nua propriedade sobre o imóvel e partilhada ao filho Luiz. Devendo a partilha, o pagamento ao filho herdeiro ser a propriedade e não a nua propriedade, por não se tratar de usufruto quando haveria o desdobramento na propriedade em usufruto e nua propriedade, mas de direito real de habitação que uma vez constituído não ocorre o desdobramento da propriedade, portanto não haverá nua propriedade;

4. Portanto o Registro de Imóveis deverá proceder ao registro do direito real de habitação a favor de Fulana. A situação, até bem pouco tempo não era tranquila considerando-se o artigo 167, I, 7, da LRP., no entanto essa posição vem sendo modificada face ao princípio de concentração (que nada mais é do que a previsão legal de que todos os atos com reflexo sobre a propriedade imobiliária, quer em seu aspecto objetivo, quer em seu aspecto subjetivo, devam adentrar obrigatoriamente no fólio real). O IRIB tem se posicionado na defesa da amplitude desse princípio, em que a matrícula deve agregar, para ampla publicidade a terceiros, atos relacionados com o imóvel.

Há entendimentos de que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do Código Civil guarda ligação com o direito das sucessões, tem natureza jurídica e considera-se afastada a incidência da exceção prevista na Lei de Registros Públicos (art.167, I, 7, LRP).

E tem-se entendido que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do Código Civil, assim como aquele previsto nos artigo 1414/1416 do mesmo codex, deve sim ser levado ao registro imobiliário, por se tratar de legado legítimo (direito das sucessões) e por ser indispensável o seu registro para atendimento da função social da propriedade e do direito de informação previstos na Carta Maior. (nesse sentido ver: obra Direito Registral Imobiliário – Editora SAFE – Porto Alegre 2001, de autoria de Ademar Fioranelli – páginas 401 e 402, e ainda excelente trabalho de Luciano Lopes Passarelli – O Direito Real de Habitação no Direito das Sucessões – Revista do Direito Imobiliário – IRIB de nº 59 páginas 119/125). Ademais nos termos do artigo de n. 167, II, 12 seria possível a sua averbação. Ver também processo CGJSP de nº 0011489-19.2019.8.26.0309.

5. Se não constou valor individual para o direito de habitação para o registro poderá ser considerado o valor de 1/3 atribuído ao imóvel para efeito de partilha por analogia ao usufruto ou como gratuito;

6. Na cobrança de emolumentos adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel, considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto.

Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto (artigo 1.416 do CC);

Como não há previsão na Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis para a cobrança dos emolumentos, no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto, vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

Era o que cumpria-me informar, passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.021.

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