Penhora de Direitos de Compromisso de Compra e Venda – SFH

Recebi uma certidão de penhora para registro (averbação) de um imóvel.

Na matricula refere-se a um prédio residencial, que pertencia a Companhia Hab. Popular de Outra Comarca.

Na averbação 1, consta que sobre o imóvel existe HIPOTECA a favor do Banco Nacional de Habitação (CEF).

Pelo registro 2, foi dado em compromisso de compra e venda a Fulano e sua mulher.

Pelo registro 3, o espólio de Fulano em partilha em inventário coube a viúva 50% e a cada filho 12,50% do compromisso de venda e compra.

A penhora refere-se a um dos filhos – 12,50%.

Pode ser registrada (averbada) a penhora em virtude da hipoteca registrada?

Resposta:

A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.

Não há impedimento legal.

Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

Art 23. Na hipótese de penhora, arresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora e, se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP e artigo 1º da Lei 8.8.004/90) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

Não se tratando de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira, integrante do Sistema Financeiro Habitacional, inaplicável o artigo primeiro e parágrafo único da Lei 8.004/90, que modificou a norma contida no artigo 292 da LRP (APC  020897-0/9 – Cubatão SP).

Entretanto a penhora deverá ser dos direitos creditórios de compromisso de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São PaulO,01 de Dezembro de 2.020.

DO IRIB:

PENHORA IMOVEL HIPOTECA AO SFH

Data: 11/04/2011 
Protocolo: 7653 
Assunto: Averbação e Registro 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Penhora. Hipoteca. Credor – anuência. SFH. São Paulo

Pergunta:

Penhora da Fazenda do município em um imóvel com hipoteca do sistema financeiro de habitação, o registro da penhora depende da intimação do credor da hipoteca que deverá constar do mandado, ou o registro de imóveis não precisa ter conhecimento da prova da intimação do credor da hipoteca?

Resposta:

Prezado consulente: 

A nosso ver, a penhora, por se tratar de simples constrição, poderá ser averbada na matrícula do imóvel em questão, sem a necessidade da anuência do credor. Contudo, entendemos que será necessária a comprovação de notificação do credor hipotecário. 

Data: 02/05/2006 
Protocolo: 2994 
Assunto: 
Autor(es): Dr. Adriano Damásio 
Revisor(es): 
Verbetação: Carta de arrematação – parte ideal. Hipoteca. CEF. SFH. 

Pergunta:

O imóvel encontra-se hipotecado em favor da CEF, face a aquisição pelo SFH. Apresentada a registro carta de arrematação de parte ideal correspondente a 5,22% , em ação de execução de título extrajudicial, requerida por terceiros. Para possibilitar o registro da arrematação, basta a juntada de comprovante de intimação da credora hipotecária em relação a arrematação, bem como da certidão do decurso do prazo sem nenhuma manifestação da CEF, vez que o imóvel não se tornou impenhorável e a credora terá preferência de seu crédito mesmo alienado?

Resposta:

Prezada colega: Entendo que as formalidades verificadas, as quais foram narradas pela consulente nas exposições que integram a questão, são absolutamente suficientes para permitir o acesso do título ao Registro. Consigno apenas que, para efeito do cancelamento da hipoteca, ainda que com relação aos 5,22% arrematados, há necessidade de apresentação de autorização da credora CEF, ou determinação judicial expressa, para qual tenha ocorrido o trânsito em julgado, ou transcorrido o prazo para interposição de recurso sem que recurso tenha sido proposto. Anoto também, meramente pela oportunidade – pois não tem relação alguma com a pergunta feita, mas recordo-me dessa ocorrência por conta da menção à fração de titularidade no imóvel, no caso: 5,22%. Em contratos elaborados pelos integrantes do SFH a fração indicada na composição da renda nada interfere quanto ao condomínio formado, que será sempre em partes iguais na divisão se outra indicação expressa não houver. Vale a proporção na aquisição, não na renda.

Data: 31/12/1969 
Protocolo: 453 
Assunto: 
Autor(es): 
Revisor(es): 
Verbetação: PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO 

Pergunta:

Imóvel hipotecado pelo Sistema Financeiro da Habitação pode ser penhorado, hipotecado ou gravado de qualquer outro ônus sem prévio cancelamento da hipoteca?

Resposta:

O imóvel hipotecado a entidade financeira vinculada ao SFH não pode ser alienado nem onerado sem prévia comunicação ao credor hipotecário, segundo o art. 292 da Lei 6.015/73. Pode, entretanto, ser penhorado, arrestado. Pode ser, sobre ele, instituída servidão. G. V. S.

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