Indisponibilidade Pré Horizontalidade – Incorporação de Condomínio – Escritura de Instituição e Atribuição de Condomínio
Foi apresentado para registro, Escritura Pública de Instituição e Especificação em Condomínio, da qual, foi feita atribuições de unidades autônomas aos proprietários do terreno.
Ocorre que um montante de 06 unidades foram atribuídas ao Espólio de Fulano, o qual em vida era casado no regime da comunhão de bens antes da lei com Beltrana, porém esta possui indisponibilidade (genérica, recebida através da CNIB) de bens averbada na matrícula, pergunto:
É possível o registro da escritura e puxar por averbação a indisponibilidade somente nas matrículas que forem atribuídas ao espólio?
Resposta:
- Pelo que pude entender já existia construído um prédio residencial, constituído de dois blocos de apartamentos com um total de 64 apartamentos com á área de 40,64 m2 cada um;
- Pelo R. 05 da Matrícula, Fulano e Beltrana, casados no regime da comunhão universal de bens, adquiriram juntamente com outros não parentes, a parte ideal de 28,125% em comum entre eles no prédio com 64 apartamentos e que correspondem a 18 apartamentos (6 para cada uma das partes adquirentes dos 28,125%). Correspondendo cada apartamento a 1,5625% (Como no R.04 da aquisição pela Lavra – 6,25: 4 = 1,5625 correspondente a 4 apartamentos);
- Conforme AV.07 atualmente cada apartamento possui a área de 39,58125 m2;
- Pela Av. 06 foi averbada a indisponibilidade genérica de Beltrana que era casada pelo regime da CUB com Fulano;
- Portanto a indisponibilidade já pesava sobre os bens do casal Fulano e Beltrana, que eram casados pelo regime da CUB. E sem a partilha de Fulano os bens do casal (9,375 % correspondente a 6 apartamentos (estão em mancomunhão);
- Só com o registro da instituição do condomínio (art. 8º da Lei 4.591/64) é que nascem as unidades autônomas e, no caso, todos serão proprietários de todas as unidades. Para se definir qual a unidade que cabe a cada condômino deve ser elaborado o instrumento de atribuição das unidades, a ser assinado por todos os condôminos, extinguindo-se o condomínio do Código Civil existente até então e nascendo, com o registro da instituição e o registro de atribuição, as unidades autônomas e a propriedade exclusiva. Para que se defina sobre qual unidade autônoma recai a propriedade de cada um dos co-proprietários do terreno, ao ensejo do registro do memorial de instituição do condomínio deve, também, ser apresentado o instrumento, que pode ser particular, de atribuição das unidades;
- E é isso que que está se fazendo agora com a apresentação da escritura pública de Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio Edilício com a atribuição aos proprietários. Atribuição esta que tem natureza divisória para que se defina sobre qual apartamento recai a propriedade de cada um, ao ensejo do registro do memorial de instituição do condomínio pela atribuição das unidades. Não se trata de divisão, porque este é conceito matemático e após a divisão o todo deixa de existir dando origem às partes. No Condomínio, o nome técnico é “atribuição”;
- Como o casal Fulano e Beltrana já detinham a fração ideal de 9,375% que correspondiam a 6 apartamentos, essa fração já estava indisponível pela AV. 06, e assim deve ser transportada para as matrícula atribuídas ao espólio de Fulano (casado pelo regime da CUB com Beltrana) e isso nos termos do § 4º do artigo 12 do provimento 13/12 da ECGJSP;
- Portanto possível o registro da escritura e puxar por averbação (transportar) a indisponibilidade somente nas matrículas que forem atribuídas ao espólio cujos bens pertencem ao casal.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 22 de Novembro de 2.020.
