Cédula de Crédito Bancário – Bem de Família Afastado por Contrato, Impedimento de Alienação e Estrangeiro

Trata-se de uma cédula de crédito bancária que, em análise foram observadas cláusulas que nos deixaram em dúvida, quais sejam:

No item das Condições e Obrigações, “01019 – DA HIPOTECA”, em seu parágrafo segundo, no final tem “manifestando neste ato ciência e concordância quanto ao afastamento da impenhorabilidade do bem de família”;

1. Pergunta: Seria possível estabelecer este “afastamento da impenhorabilidade do bem de família” em uma cédula de crédito?

No item “CONDIÇÕES APLICÁVEIS ÀS GARANTIAS”, letra a), consta a proibição da alienação do imóvel dado em garantia, entretanto não menciona a penalidade de vencimento antecipado. Porém, mais adiante, na “Cláusula nona: disposições especiais”, no item i), também trata da proibição de alienar o bem, mencionando a penalidade de vencimento antecipado;

• 2 – Pergunta: Sabendo não ser possível a proibição de alienação do imóvel, sem que conste a penalidade, o item i), da cláusula nona, supriria a ausência da penalidade na letra a), ou nos dois itens teria que constar de forma expressa a penalidade?

Ainda no item “CONDIÇÕES APLICÁVEIS ÀS GARANTIAS”, tem-se o tópico “5.2.1” que trata da Renovação do Penhor.

• 3 – Pergunta: Não há qualquer penhor na cédula em questão, faz-se necessário alterar a cédula para que se retirasse referido item?

• 4 – O imóvel que está sendo dado em garantia é rural, com uma área de 30,8177ha, e proprietário deste imóvel (e emitente devedor da cédula) possui nacionalidade “italiana”.

Consta no R-05 da matrícula do imóvel, um “Aditivo de Rerratificação” à escritura pública de compra e venda uma “autorização para a aquisição do imóvel rural pelo estrangeiro (…), do presidente do INCRA”.

Resposta:

1. No caso trata-se de bem de família legal (lei 8.009/90), até porque o bem de família convencional/voluntário (artigos 1.711/22 do CC e 260/265 da LRP) não seria possível sobre imóvel rural, mesmo porque não consta nenhum registro na matrícula do imóvel. Entretanto é possível o afastamento da penhora nos termos do artigo 3º, V da Lei 8.009/90;
2. Sim, supre porque faz parte do contrato e nele está inserido, não havendo necessidade de constar nos dois itens, bastando constar em um que é integrante do instrumento;
3. Sim, como não consta nenhuma garantia de penhor, sim deve ser retirado. Ou se se tratar de renovação de hipoteca não poderá ser renovada automaticamente devendo ser objeto de novo contrato;
4. A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, até 3 (três) módulos (de exploração indefinida) é livre e independe de autorização (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 5.709/71 e parágrafo 1º do artigo 7º do Decreto 74.965/74). Deve-se verificar na sua cidade o módulo de exploração indefinida – MEI, mas parece não ser o caso pois a aquisição seria inferior a três módulos. De toda forma mesmo assim, dependeria do registro no Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro que se não foi realizado dever ser no 1º SRI local, pois a aquisição se deu na matrícula daquele cartório;

No entanto, a pessoa física adquirente deve obrigatoriamente ser residente no País (artigos 1º da Lei e do Decreto, antes citados), e deve tratar-se da primeira aquisição, pois se se tratar de mais de um imóvel, mesmo com área  não superior a 3 (três) módulos (de exploração indefinida – MEI) , dependerá de autorização do INCRA (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capitulo XVI das NSCGJSP). Talvez seja esse o caso, não dá para saber o motivo. Mas esse fato não importa para o registro da garantia constante da CCB, pois em nada interfere.

• Como consta da matrícula que Fulano (italiano) vive em união estável com Beltrana (brasileira), e esta deve comparecer no título anuindo e com qualificação completa.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Novembro de 2.020.