Alienação Fiduciária – SFI – Leilões – Editais – Publicação em Site

Trata-se de um instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária, que, quando da análise, fora observada a não apresentação da comprovação de publicação dos editais dos leilões em jornais de grande circulação.

Fora solicitado em nota devolutiva que se apresentasse as publicações dos leilões, em cópias autenticadas, assinadas por leiloeiro oficial.

Ocorre que a parte interessada apresentou um ofício, emitido pela Caixa Econômica, em que esta (Caixa) aduz que não há obrigatoriedade de que os leilões sejam publicados em jornais de grande circulação, informando, ainda, que os leilões serão publicados apenas no site eletrônico.

Neste sentido, com a apresentação do referido ofício, seria possível prosseguir com o registro do título?

Gostaríamos do seu parecer sobre o tema.

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que a situação é um tanto complexa e abaixo damos a nossa opinião sub censura que poderá ser seguida a critério da Senhora Oficial do Registro de Imóveis;
  2. Considerando que:

Segundo Melhim Namem Clalhub – “Negócio Fiduciário” editora Renovar 2.006, páginas 295/296”:

A lei não dispõe sobre os procedimentos para a realização do leilão, determinando, entretanto, que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, ater-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e no Decreto-lei 70/66. Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilão deverão estar explicitamente previstos no contrato, podendo-se considerar, a título de sugestão os seguintes procedimentos: (…)

 (Item 4): O anuncio dos leilões deverá ser feito por edital publicado por três vezes, com antecedência de pelo menos dez dias da data designada para o leilão, sendo a última publicação no dia da realização do leilão: a publicação deve ser feita em jornal que tenha grande circulação na situação do imóvel e, não havendo jornal de circulação diária local, em jornal da comarca próxima, de fácil aceso, em que houver jornal de circulação diária (…)”

  • Considerando mais os artigos de nºs 421 do CC. (liberdade de contratar), 63, § 1º da Lei 4.591/64 (previsão em contrato) e 887 §§2º ao 5º do CPC/2015. Havendo previsão no contrato os leilões poderão ser publicados  no sítio eletrônico da CEF (www.caixa.gov.br) fazendo a prova de sua publicação. Lembrando-se aqui que também deverá haver a comunicação do fiduciante das datas e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive no endereço eletrônico nos termos do artigo de nº 27, parágrafo 2-A da Lei 9.514/97 a medida poderá ser aceita a critério da Senhora Oficial Registradora.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 17 de Novembro de 2.020.

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LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

NSCGJSP CAPÍTULO XX  ‘

Das Intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária

247. Quando o devedor, seu representante legal, ou procurador se encontrarem local incerto ou não sabido, o Oficial incumbido da intimação certificará o fato, e o Oficial do Registro de Imóveis promoverá intimação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

 DECRETO-LEI Nº 70, DE 21 DE NOVEMBRO DE 1966.

 Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

        § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.

        § 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sôbre o imóvel alienado.

        § 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, fôr superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor.

        § 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação dêste artigo.

Lei 4.591/64

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

 Art. 882. Não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial.

§ 1º A alienação judicial por meio eletrônico será realizada, observando-se as garantias processuais das partes, de acordo com regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça.

§ 2º A alienação judicial por meio eletrônico deverá atender aos requisitos de ampla publicidade, autenticidade e segurança, com observância das regras estabelecidas na legislação sobre certificação digital.

§ 3º O leilão presencial será realizado no local designado pelo juiz.

 Art. 884. Incumbe ao leiloeiro público:

I – publicar o edital, anunciando a alienação;

II – realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado pelo juiz;

 Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

 Art. 887. O leiloeiro público designado adotará providências para a ampla divulgação da alienação.

§ 2º O edital será publicado na rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo da execução, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial.

§ 3º Não sendo possível a publicação na rede mundial de computadores ou considerando o juiz, em atenção às condições da sede do juízo, que esse modo de divulgação é insuficiente ou inadequado, o edital será afixado em local de costume e publicado, em resumo, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local.

§ 4º Atendendo ao valor dos bens e às condições da sede do juízo, o juiz poderá alterar a forma e a frequência da publicidade na imprensa, mandar publicar o edital em local de ampla circulação de pessoas e divulgar avisos em emissora de rádio ou televisão local, bem como em sítios distintos do indicado no § 2º.

§ 5º Os editais de leilão de imóveis e de veículos automotores serão publicados pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

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