Hipoteca 5 Imóveis – Cindibilidade

Temos uma escritura de garantia (hipoteca), onde foram dados 5 imóveis.

É possível deixar de fora do registro um dos imóveis, o apresentante da escritura é o devedor?

Resposta:

  1. Se há cinco hipotecas é porque há garantia e há negócio jurídico garantido pelas hipotecas. E em termos de negócio somente há um único negócio jurídico com cinco garantias hipotecárias;
  2. A cindibilidade somente é possível se os fatos jurídicos puderem ser dissociados. No caso as cinco hipotecas garantem um negócio jurídico não dissociado, inter-relacionados;
  3. E em relação a hipoteca que se pretende não registrar pela cindibilidade e por requerimento do devedor parece não haver óbice reconhecido ao seu registro;
  4. Em relação a cindibilidade do título, tem se admitido em determinados casos na hipótese em que os negócios jurídicos reunidos no mesmo instrumento não são inter-relacionados, mas apenas justapostos por econômica forma. Entretanto no caso as cinco hipotecas garantem um só negócio e não são dissociados do objetivo do negócios e são inter-relacionados;
  5. O ECSMSP tem admitido a cindibilidade do títulos, permitindo que dele sejam extraídos elementos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que demandam de providências diversas, que parece não ser o caso;
  6. Quando o elemento causal é retirado da interpretação, a consequência é a alteração dos efeitos jurídicos do negócio acertado entre as partes, ou seja, a alteração do próprio negócio jurídico. É inconcebível diante do princípio do devido processo legal a alteração do conteúdo essencial de um negócio jurídico sem a participação das partes que o entabularam. O registrador deve estar atento ao negócio jurídico acertado entre as partes visto que um título pode trazer vários contratos aparentemente justapostos, mas que podem estar inter-relacionados por uma prestação única.
  7. Portanto no caso concreto a cindibilidade requerida pelo devedor para que sejam registradas somente quatro das cinco hipotecas não poderá ser aceita a não ser que o requerimento da cindibilidade seja tomado de todos os envolvidos, principalmente o credor.
  8. Ver também Revista do Irib de nº 80 “O Princípio da Cindibilidade do Título e os Limites de sua Aplicação no Registro de Imóveis” – Cristiano de Castro Dayrell – páginas 15 a 31 (especialmente 28 a 31)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Novembro de 2.020.

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