Condomínio de Casas – Conversão p/ Condomínio de Lotes

É possível a conversão de um condomínio de casas, cuja responsabilidade da construção é do adquirente da fração ideal, para um condomínio de lotes ?

Esses condomínios daqui, foram aprovados por Decreto Municipal, em sua maioria constando que quando do termino da ultima casa, seria feito novo decreto de aprovação “final”.

Quanto a novos projetos, a Lei nº 13.465 que criou o condomínio de lotes (artigo 58) é muito vaga.

CAPÍTULO VI

DO CONDOMÍNIO DE LOTES 

Art. 58.  A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial

“Seção IV

Do Condomínio de Lotes 

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.  

§ 1o  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.  

§ 2o  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. 

§ 3o  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.’” 


Temos muito empreendedores interessados nisso, mas não temos uma posição sobre a viabilidade de conversão.

Quanto ao condomínio de lotes, temos que, se a Prefeitura aprovar, não teremos como obstar, mas teremos que criar umas regras mínimas.

Como proceder?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que a Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, no que tange as incorporações é para que o incorporador depois de registrada a incorporação, possa alienar unidades futuras, inicialmente são alienadas somente frações ideais de terreno que corresponderão a essa unidades futura. E para isso há de existir um projeto. Portanto não há efetivamente em condomínio edilício a responsabilidade da construção pelos adquirentes, mas sim do incorporador (artigo n. 43, inciso II da Lei 4.5951/64);
  2. De qualquer forma qualquer alteração na incorporação depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (artigos nºs. 43, IV da Lei 5.591/64 e 1.351 do CC);
  3. Via de regra os condomínios edilícios são aprovados pela municipalidade e pelo GRAPROHAB (quando for o caso), e ao final recebem do município o “habite-se” das construções para serem averbadas no Registro de Imóveis, e em seguida ser registrada a Instituição, Especificação e Convenção do condomínio edilício;
  4. Na consulta é mencionada a conversão de um condomínio de casas, e não a incorporação de um condomínio de casas, o que pressupõe que algumas, várias unidades já foram alienadas, o que ensejaria a anuência/aprovação (por AGE) da unanimidade dos condôminos para qualquer alteração do condomínio;
  5. De fato o fadado “condomínio de lotes” foi incluído pela Lei 13.465/17 no código civil em seu artigo 1.358-A;
  6. De qualquer forma se possível fosse à transformação de condomínio edilício em condomínio de lotes haveria a real necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos (AGE) do município de da GRAPROHAB (se for o caso);
  7. No entanto não o é por que:
    1.  A alteração implicaria invasão ao direito de propriedade dos adquirentes das futuras unidades autônoma;
    1. Alteraria a descrição do bem imóvel adquirido pelos compradores sem que, no entanto eles tenham anuído a isso;
    1. Não se pode todo o procedimento/processo/projeto de aprovação de condomínio edilício de casas que eventualmente já foram alienadas dessa forma (fração ideal correspondente a futura unidade autônoma), os adquirentes passaria a ter somente uma unidade autônoma de lote, e não mais uma fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma (casa);
    1. Da mesma forma alterar um condomínio edilício de casas para condomínio de apartamentos;
    1. Há também o processo CGJSP n. 2014/176925 que não permitiu em situação inversa;
    2. Não há ate o presente momento qualquer ato normativo da CGJSP regulamentando a matéria, nem qualquer decisão do CSMSJ decidindo favoravelmente, ao contrário existem muitas e de longas datas decidindo pela não aprovação de condomínio de lotes, ou seja, procedimentos de dúvidas negados.
  8. Portanto em remato é a minha opinião e entendo, s.m.j, que não será possível a conversão pelos motivos acima expostos e o processo CG n. 2014/176925.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Agosto de 2.017.

LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO DE LOTE – TRANSFORMAÇÃO.

CGJSP – PROCESSO: 176.925/2014
LOCALIDADE: Mogi das Cruzes DATA DE JULGAMENTO: 07/01/2015 DATA DJ: 20/01/2015
UNIDADE: 1
RELATOR: Elliot Akel

Registro de Imóveis – Pretensão de convolação de Loteamento em “Condomínio de Lotes” – Impossibilidade, em face da forma como aprovado o Loteamento e da ausência de legitimidade do Síndico para dispor sobre o direito de propriedade dos adquirentes – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/176925 – MOGI DAS CRUZES – CONDOMÍNIO FAZENDA ALTO DO PAIÃO – Advogados: ENILSON CAMARGOS CARDOSO, OAB/SP 170.543 e ANDREA SIQUEIRA DE PAULA, OAB/SP 169.179. (395/14-E)

Registro de Imóveis – Pretensão de convolação de Loteamento em “Condomínio de Lotes” – Impossibilidade, em face da forma como aprovado o Loteamento e da ausência de legitimidade do Síndico para dispor sobre o direito de propriedade dos adquirentes – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Condomínio Fazenda Alto do Paião fez um pedido de “retificação de matrícula” perante o 1º Oficial do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, visando a alterar a configuração jurídica do Loteamento inscrito na matrícula n. 18.771.

O interessado aduz que se trata de um misto de Loteamento, regido pela Lei n. 6.766/79, e de Condomínio, regrado pela Lei n. 4.591/64. Segundo a matrícula, um “loteamento, para fins residenciais, sob regime condominial”. No entanto, o empreendimento foi aprovado como loteamento puro e simples, desconsiderando o regime condominial e o fato de que, inclusive, a convenção de condomínio está registrada no Livro-3, Registro Auxiliar.

Por isso, o interessado entende que possa ser retificada a matrícula, fazendo constar que se trata de um “condomínio de lotes”, cujo regramento, ainda conforme seu parecer, já é permitido pelas NSCGJ e pela legislação atual.

O Oficial negou o pedido e o Juiz Corregedor Permanente também.

Em seu recurso, o interessado reiterou os argumentos do pedido.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relato.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

Em primeiro lugar, é preciso ressaltar que está em andamento Consulta Pública acerca da possibilidade de se regrar o chamado “condomínio de lotes”, por força da alteração do Capítulo XX, das NSCGJ e da redação da Medida Provisória n. 656/2014. Contudo, ainda não há qualquer posição firmada por essa Corregedoria Geral da Justiça.

Seja como for, a alteração pretendida não se mostra viável. Da leitura da matrícula n. 18.771 – e o próprio interessado o confirma – o empreendimento foi aprovado como um Loteamento, contando com os requisitos do art. 18 e incisos da Lei n. 6.766/79. Vale dizer, foi apresentado e aprovado projeto de loteamento, passando-se, em seguida, à venda de lotes.

A menção à Lei n. 4.591/64 é meramente subsidiária. Leia-se o R.2 da matrícula e se verá que se aplica tal lei “no que couber”. Assim, não obstante tenha sido registrada uma Convenção de Condomínio, no Livro-3, Registro Auxiliar, isso não alterou a natureza jurídica do Loteamento. Não se pode, simplesmente, desconsiderar todo o procedimento de aprovação e registro do Loteamento somente por conta de uma interpretação do interessado.

Não fosse apenas isso, a pretendida alteração implicaria invasão ao direito de propriedade dos adquirentes de lotes. Note-se que o interessado pediu que passasse a constar, em todas as matrículas de lotes alienados, oriundas da matrícula mãe, a fração de área condominial e comum pertencente a cada unidade.

Ora, isso alteraria a descrição do bem imóvel adquirido pelos compradores sem que, no entanto, eles tenham anuído a isso.  Feriria seu direito de propriedade. É evidente que o síndico do Condomínio não detém legitimidade para tanto. Aliás, na Ata da Assembleia Geral de fls. 56/57 não se vê sequer menção a eventual aprovação dessa iniciativa.

Portanto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência sugere o desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 18 de dezembro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 07/01/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

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