Imóvel Rural – Venda e Compra – Fração Ideal

Recebi escritura de venda e compra com a seguinte descrição:

“1. OBJETO: que são legítimos proprietários de 2,44 ha (dois hectares e quarenta e quatro ares) de UMA GLEBA DE TERRAS, situada neste município e comarca, denominada FAZENDA XYZ, com a área de 6,1005 ha (seis hectares, dez ares e cinco centiares), com descrição perímetro e confrontações constantes na matricula do Registro Geral, do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Este imóvel está cadastrado no INCRA e inscrito na Secretaria da Receita Federal do Brasil. (Descrição conforme previsto no item n. 59, letra “a.1″ da Subseção I, da Seção V, do Capítulo XIV, das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo). Descrição de acordo com o memorial descritivo elaborado pelo responsável técnico Renato Garcia Leal”.

O Tabelião me disse que trata-se de UMA PARTE IDEAL. Posso fazer o registro neste sentido?

Resposta:

A E. Corregedoria Geral do Estado, após diversas correições gerais realizadas em todo o Estado, verificou que em muitas comarcas estava ocorrendo abusos de transmissões de frações ideais (em comum) em flagrante burla a Lei do Parcelamento do Solo.

Em consequência, veio o parecer n. 348/2001-E, exarado do processo CGJSP n. 2.588/2000 publicado no D.O.E de 08 de Junho de 2.001, em caráter normativo, o qual mencionou:

“Verifica-se, portanto que após a publicação do arresto acima mencionado (Apelação Cível 72.365-0/7), já não se pode aceitar como regular a efetivação por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas por todo o Estado”.

No Conselho Superior da Magistratura do Estado, a jurisprudência também é pacífica e reiterada sempre no sentido da vedação do registro, conforme se verifica dos seguintes julgados entre outros: APC 99.733-0/4; APC 98.303-0/5; APC 96.085-0/4; APC 326-6/0; APC 445-6/2; APC  471-6-0 ; APC 468-6/7; 770-6/5; 741-6/3; 1.198-6/1 e 990.10.512895-6,0000.004.57.2010.8.26.0464, 0032797-67.2011.8.26.0576,  entre outras.

No entanto, sobrevieram diversas decisões do CSMSP que com o tempo abrandou a questão conforme o caso.

Entre elas, podemos citar: 156-6/3, 202-6/4, 279-6/4, 649-6/3, 702-6/6, 8006-3, 913-6/9, 971-6/2, 990.10.513.036-4, 00001050-28/.2012.8.26.0071 e 0015049-41.2011.8.26.0408.

Essas decisões favoráveis são casos especiais, específicos, que no caso concreto será necessário verificar se se encaixa em algumas dessas situações

Pelo que pude entender se trata de uma compra e venda de uma parte ideal com 2,44 hectares, dentro de uma área maior com 6,1005 georreferenciada (Item atual 60. A1 do Capítulo XVI das NSCGJSP). Se se tratar de uma parte ideal não localizada dentro do todo, mas de uma parte ideal de 2,44 há., dentro de uma área maior com 6,1005 há., tecnicamente seria possível o registro, até porque se se trata de uma venda de “A” para “B”, ou seja “A” que é proprietário dessa área com 2,44 há, dentro de outra área maior com 6,1005 há, e “A” (condômino) esta alienando para “B” (estranho) desta forma não se está aumentando o número de condôminos dessa área maior com 6,1005 há.

Ademais essa área com 2,44 há, estaria dentro do módulo rural ou fração mínima de parcelamento (2,00 hectares).

Ainda restaria a questão de a transmissão ser para pessoa física estrangeira ou pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior o registro não seria possível.

Portanto, podemos concluir o seguinte:

1.      Se a transmissão se encaixar nas condições das situações dos acórdãos favoráveis acima mencionados, seria possível;

2. Afora esses casos, o título deverá ser qualificado negativamente, podendo os interessados buscar o caminho da suscitação de dúvida ao DD. Juiz Corregedor Permanente, o que se julgada improcedente, também não serviria de caráter normativo, e nesse sentido transcrevemos abaixo tema sobre o assunto.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 27 de Setembro de 2.020.

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