Compra e Venda Sem Certidão Negativa de Débitos

Recebi e protocolei a escritura online em que a Companhia XYZ S/A transmite dois imóveis rurais, com a área de 205,2089 ha e com a área de 53,6212 ha, pelo valor de R$ 6.000.000,00, não atribuindo valor para cada imóvel.

  1. Constou da escritura que as certidões negativas de débitos relativas a tributos federais e previdenciários, não foram apresentadas e justificaram o porquê.
  2. Nas matriculas foi averbado o CNPJ correto da proprietária (Av.3) e a escritura foi lavrada com o CNPJ do descerramento da matricula.
  3. Na escritura constou a forma de pagamento, não foi dada a quitação e não foi imposta clausula resolutiva.

Resposta:

Respondo fora de ordem:

1. Quanto a divergência do CNPJ, eventualmente pode ser mitigado pelo Senhor Oficial Registrador com a apresentação de cópia autenticada do CNPJ atual, ou mesmo através de consulta no site da RBF. Ou mesmo a escritura ser retificada por Ata Notarial;

2. Quando a quitação total do preço consta do item de nº VI do título que a quitação plena  e irrestrita do preço avençado fica condicionada à concretização das efetiva transferências eletrônicas e respectivo crédito em conta corrente da vendedora, e ocorrendo integralmente os pagamentos  na forma supra ajustada ficará caracterizado o preço total a favor dos compradores, a mais ampla, rasa, irrevogável e irretratável quitação ;

Quanto as CND’S:

1.      Nos termos do subitem de n. 60.2 do Capítulo XIV das NSCGJSP é facultado aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, a exibição das CND’s  do INSS/SRP e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Processo CGJSP n. 1011462-85.2016.8.0224) ;

2.      O Subitem 119.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, já existe de há muito tempo nas Normas, como por exemplo, nas de 1.981, ele vinha descrito no subitem 107.1, e nessa época se referia somente a títulos judiciais. E a apresentação das CND’s já vinham sido exigidas e havendo lei vigente não pode ter eficácia a dispensa administrativo-judiciária que se contém no item 119.1 do Capitulo XX do código paulista de regras extrajudiciais (decisão do CSMSP n. 0006359-91.2014.8.26.0028 – voto convergente Dr. Ricardo Dip);

3.      A apresentação das CND’s é devida nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604, Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da outorgante vendedora;

4.      A princípio à falta de declaração judicial expressa de que a Lei 8.212/91 padeça de inconstitucionalidade, não pode o Registrador de Imóveis estender-lhe a fulminação que atingiu a Lei 7.711/1988 e dispensar as certidões à conta de julgar inconstitucional a Lei nº 8.212/91 (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2134700-20.2016.8.26.0000 – São Paulo – 10ª Câmera de Direito Público – Rel. Des. Paulo Galizia – DJ 31.08.2.016);

5. Não haverá problema ao Notário/Registrador bandeirante com a ECGJSP e com o Colendo CSMSP, mas o mesmo não se pode dizer em relação ao Órgão de Fiscalização da Fazenda Nacional, ao qual interessa o controle da arrecadação das contribuições sociais destinadas à manutenção da Seguridade Social).

6.      Via de regra aqui na comarca da Capital os registradores estão exigindo a apresentação das CND’s, e uma vez suscitado procedimento de dúvida pelos interessados a 1ª VRP tem dispensado a apresentação, são diversos  e caso a caso independente de decisão anterior da 1ª VRP que não tem efeito vinculante, ver por exemplo as seguintes decisões: 1040371-87.2017.8.26.0100, 1020411-48.2017.8.26.0100, 0052990-03.2016, 1002885-68.2017.8.26.0100 e 1007612-70.2017.8.26.0100 (entre outras);

7.      Portanto sem a apresentação das CND’s a escritura objeto da consulta não está apta a registro;

É o que entendemos passível de censura.

São Paul, 21  de Setembro de 2.020.

OBS// Há duas decisões da 1ª VRP da Capital do Estado de nºs: 1025505-69.2020.8.26.0100 e1056920-70.2020.8.26.0100 e Agrado de Instrumento de nº 2077572-71.2018.8.26.0000 – Jaguariúna – SP.)

Capítulo XVI das NSCGJSP

60.2. Nada obstante o previsto nos arts. 47, I, b, da Lei n.º 8.212, de 24de julho de 1991, e no art. 257, I, b, do Decreto n.º 3.048, de 6 de maio de 1999, e no art. 1.º do Decreto n.º 6.106, de 30 de abril de 2007, faculta-se aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, nas situações tratadas nos dispositivos legais aludidos, a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.

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