Transmissão de Incorporação
Foi-nos solicitado uma consulta a respeito de transferir uma incorporação de um condomínio para uma nova empresa que será criada, visto que a incorporadora atual não tem condições de tocar a obra. Eu solicitei a apresentação de toda a documentação pertinente em relação às certidões, minha dúvida central está em:
1 – Essa transferência da incorporação seria de que forma?? Venda e compra? Cessão? Doação ou poderia ser por Cisão da atual incorporadora ?
2 – A que titulo, instrumento particular ou escritura pública ?
3 – Haveria necessidade de anuência daqueles que já adquiriram frações ideais, mesmo que não conste da matrícula ??
Resposta:
As partes interessadas, no caso, pretendem formalizar a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível. Podendo a transmissão e a cessão dos direitos e obrigações se dar a qualquer título (venda e compra através de escritura pública, conferência de bens, incorporação, etc. – cisão via de regra é parcial -)
Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, ou conferência de bens, incorporação, etc., desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação, “f” (INSS/SRP e SRF/PGFN atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Divida Ativa da União – Unificada pela Portaria MF 358 de 05/09/2014 – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º – e artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN n° 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº 0015621-88.2011.8.26.0604 – Sumaré – SP – 11ª Câmera de Direito Público – Rel. Desembargador Ricardo Dip DJE de 18.02.2.013) e letra “o”).
Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.
Relativamente aos adquirentes das unidades ou candidatos à sua aquisição, a exoneração do incorporador, “ou se efetua no prazo de carência, ou não se dará mais, a não ser com a anuência dos interessados.
Daí porque, não obstante a faculdade de transferir a outrem seus direitos e obrigações contratuais, operada a mutação subjetiva na contratação, permanece vinculados aos mesmos, seja isoladamente, seja juntamente com o cessionário, se não houve assentimento expresso dos adquirentes. O incorporador , ao ceder os direitos que da incorporação lhe resultam, procede na qualidade prevista pelo civilista belga, de credor que não pode dissociar a sua condição jurídica da situação de devedor, tendo em vista a bilateralidade do seu contrato.
Para que se dê a cessão com a liberação completa do incorporador antigo, isto é, para que a cessão envolva simultaneamente a transferência de créditos (direitos do incorporador) e de débitos (deveres do incorporador), será necessária, a anuência dos credores desses direitos (os adquirentes da unidades).
Realizada a cessão da incorporação sem aquela anuência, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.
Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 – Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 52 a 66 – principalmente itens “3” e “4”.
É o parecer sub censura.
São Paulo, 27 de Junho de 2.016.
