Destituição de Incorporadora – Construção Parcial

A empresa XYZ Construtora  Ltda – EPP, incorporou, no terreno de propriedade da Associação dos Subtenentes e Sargentos da Polícia Militar do Estado de São Paulo, um empreendimento denominado “Condomínio Tal e Qual”, para a construção de 384 unidades, constituídas de 08 blocos, designadas “A” a “H”.

Pelo registro 12, especificou 02 blocos “A” e “B”, desaparecendo a figura da incorporadora, com relação a estes blocos (AC 286.409, Santos – 17/12/1979, Conselho Superior de Magistratura).

A partir daí, abandonou a incorporação, por desinteresse particular.

Agora, a proprietária pretende dar continuidade na incorporação e construção do remanescente do empreendimento. 

O Cartório pode averbar a substituição dessa incorporadora por outra, ou, deve registrar outra incorporação do remanescente, em nome de outra, e cancelar a primeira?

 Qual seria a solução?

Resposta:

1. Não é o caso de registrar outra incorporação do remanescente e cancelar a incorporação;
2. A propriedade pertence a associação que presumo ter contratado uma construtora que também é a incorporadora (artigo 31, b) investida de mandato;
3. A solução que se apresenta é a destituição da incorporadora:

Nos termos do inciso VI do artigo 43 da Lei n. 4.591/64, é perfeitamente possível a requerimento dos interessados (comissão de representantes eleita/nomeada em assembleia geral) a destituição do incorporador por decisão da maioria dos adquirentes;

Entretanto, para tal deve ser apresentado: a) comprovação da notificação judicial feita à incorporadora, pois qualquer outra modalidade é ineficaz; b) original ou cópia autenticada da realização de assembleias geral feita pela maioria absoluta dos adquirentes com a eleição e nomeação de uma comissão de representantes composta de três membros no mínimo, e que representará os demais condôminos registrada em Registro de Títulos e Documentos (artigo 50 e seu parágrafo 1º da Lei 4.591/64); c) prova de convocação da assembleias; d) apresentação da lista de presença nessa assembleia geral mencionada, com a identificação legível dos nomes completos sem abreviaturas da maioria absoluta dos adquirentes com a especificação dos seus respectivos RG’s  e respectivas unidades (legíveis);

A ex-incorporadora  se titular de alguma unidade, será chamada para o pagamento das prestações da construção correspondentes a tal  unidade, e na falta de pagamento, poderá ser notificada para constituição em mora e levada a praça na forma do artigo 63 da Lei 4.591/64;

No caso em questão, não será possível a averbação da destituição e a nomeação da associação o que deverá ser feita através da nomeação de uma comissão de representantes eleita em assembleias por maioria absoluta de votos dos adquirentes, a qual ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que a lei e o contrato de construção lhe deferirem (artigos 46, VI e 50, e seu parágrafo 1º da Lei 4.591/64).

Associação é pessoa jurídica de direito privado com personalidade própria (artigo 44, I do CC), e teoricamente, se assumisse o papel de incorporadora em substituição desta, ao invés de a comissão de representantes que é a que tem previsão legal, somente seria possível através de cessão de direitos e obrigações a ser feita a ela (associação) pela incorporadora com a apresentação dos novos documentos elencados no artigo 32 da Lei dos condomínios.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 11 de Março de 2.020.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.                  (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.

Somente para conhecimento:

Pedido de providências formulado pela Comissão de Representantes dos Condôminos do Empreendimento Metro Office Mall em face do Oficial do 11º Registro, pleiteando a averbação de ata de assembleia geral, pela qual houve a destituição da Esser Tokio Empreendimentos Imobiliários LTDA da qualidade de incorporadora imobiliária do empreendimento matriculado sob nº 381.421.

O quórum não é calculado sobre as frações ideais de todo o empreendimento, mas somente daquelas unidades já adquiridas, excluídas aquelas não vendidas ou reservadas pela incorporadora.

DJE DE 12-04-2019

Processo 1016954-37.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – A Comissão de Representantes dos Condôminos do Empreendimento Metrô Office Mall – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Comissão de Representantes dos Condôminos do Empreendimento Metro Office Mall em face do Oficial do 11º registro de Imóveis da Capital, pleiteando a averbação de ata de assembleia geral, pela qual houve a destituição da Esser Tokio Empreendimentos Imobiliários LTDA da qualidade de incorporadora imobiliária do empreendimento matriculado sob nº 381.421. Relata a requerente que a construção foi submetida ao regime do patrimônio de afetação, conforme Av.03 da matrícula imobiliária, datada de 11.10.2013. Todavia, tendo em vista a paralisação das obras, foi distribuída pela requerente notificação judicial, que tramitou perante o MMº Juízo da 6ª Vara Cível da Capital, com a finalidade de que as atividades fossem retomadas no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de ser destituída da função de incorporador. Esclarece que, desatendida a notificação, os adquirentes das unidades se reuniram em nova assembleia geral, realizada em 09.08.2018, tendo sido deliberada a ratificação da constituição da Comissão de Representantes e, com o quórum da maioria absoluta, pela destituição da incorporadora. Destaca que a ata foi devidamente registrada perante o 4º Cartório de Títulos e Documentos, bem como anexada a ela lista de presença e as procurações, além do contrato social. Visando dar publicidade para terceiros, requerente pretendeu a averbação do mencionado título na matrícula do imóvel, todavia houve qualificação negativa. Entende o registrador que os votantes não atingiram o quorum legal estabelecido no artigo 43, VI da Lei nº 4.591/64, qual seja, da maioria absoluta das frações ideais, vez que correspondem somente a 24,1571% do total. Foram juntados documentos às fls.16/443. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.455/458). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pelo Registrador, entendo que o pedido é procedente. De acordo com o artigo 31 – F da Lei 4.591/64: “ Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). (g.n) § 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1oe 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares” Pela leitura da norma legal, vejo claramente que, ao dispor sobre o quórum, fez o legislador referência aos adquirentes das unidades, ou seja, aos detentores dos direitos reais sobre as frações ideais. Tal entendimento também pode ser verificado da análise do tema pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça: “Registro de Imóveis – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de ata de assembleia de adquirentes de futuras unidades autônomas, pela qual a incorporadora foi destituída – Inexistência do registro dos contratos pelos adquirentes, e, consequentemente, comprovação de que a votação pela destituição se deu pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes – Ofensa aos principios da especialidade subjetiva e da continuidade – Recurso não provido” (Processo nº 62.711/2015, Rel: Des. Hamilton Elliot Akel) Ao contrário do que mencionou o registrador, o quórum não é calculado sobre as frações ideais de todo o empreendimento, mas somente daquelas unidades já adquiridas, excluídas aquelas não vendidas ou reservadas pela incorporadora. Em consonância com o exposto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, já se posicionou no seguinte sentido: “condomínio. destituição da incorporadora. quorum necessario. maioria absoluta alcançada, no caso, considerado o numero de adquirente das unidades habitacionais. necessidade, ademais, de reexame da materia probatoria, inviavel na via excepcional. recurso especial não conhecido”. (stj – resp: 5012 sp 1990/0008991-3, relator: ministro barros monteiro, data de julgamento: 24/04/1991, t4 – quarta turma, data de publicação: dj 20.05.1991 p. 6533 rstj vol. 23 p. 311) Confira-se do corpo do Acórdão: “… O segundo tópico acima arrolado assume relevância para o deslinde da espécie, uma vez que do universo de votantes é que se poderá inferir o numero necessário de sufrágios suficientes à validade da deliberação. São 44 as unidades habitacionais, três das quais não foram transferidas a terceiros. Quando do recurso de apelação, a autora asseverou ter o direito de participar da assembleia, porquanto detém três apartamentos, cuja construção adquirirá… … De qualquer forma, a ora recorrente, como incorporadora que é, não pode ser tida como adquirente, locução esta empregada pelo art.43, inciso VI da Lei nº 4.591/64. Aliás, nem mesmo teria sentido participar ela diretamente de uma decisão condominial em que é acusada de descumprimento de suas obrigações. Daí por que, com acerto inegável, o decisório de 1º grau destacou que, das 44 unidades, três não tem direito a voto. A propósito, vale ressaltar o magistério de Caio Mário da Silva Pereira, para quem: Tratando-se de uma decisão grave e de sérias consequências, a Lei nº 4.591 condiciona a destituição ao voto da maioria absoluta dos adquirentes, ou seja, à metade mais um dos adquirentes de unidades. É evidente que para este computo não se levam em conta as unidades não vendidas, reservadas pelo incorporador, ou por qualquer motivo não alienadas ou não comprometidas (Condomínio e Incorporações, pag. 287, 5ª ed.)” No caso em tela, levando-se em consideração que 27,0739% das unidades autônomas foram alienadas e registradas na matrícula do imóvel, tem-se que para o cálculo da maioria absoluta, que corresponde metade mais um, deveriam os votos ser em número superior a 13,536%, sendo que houve a concordância de 24,1571% do total, logo o quórum legal foi atingido (fls.200/208). Assim, entendo que o óbice deverá ser afastado. Diante do exposto, julgo procedente pedido de providências formulado pela Comissão de Representantes dos Condôminos do Empreendimento Metro Office Mall em face do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino a averbação da ata de assembleia geral, pela qual houve a destituição da Esser Tokio Empreendimentos Imobiliários LTDA. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: GABRIELA BRAIT VIEIRA MARCONDES TIETE LIRA (OAB 256939/SP), VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB 244466/SP)