Servidão – Imóveis do Município

Foram protocoladas três escrituras publicas de instituição perpetua de servidão de passagem.

A primeira protocolada, matricula nº.01, constou da escritura que o imóvel foi incluído no perímetro urbano do município, fato esse que ainda não foi averbado na matricula.

Quais os documentos que devo exigir para proceder a averbação de que o imóvel foi incluído no perímetro urbano?

Após a averbação o cartório pode registrar a servidão?

O cartório deve exigir planta do imóvel serviente, para tentar localizar a servidão?

A segunda e a terceira protocoladas nas matriculas nºs.02 (área verde) e 03 (sistema de lazer 2), podem ser registradas as servidões?

Em caso negativo, em qualquer uma delas, por favor minute as exigências.       

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Resposta:

I – Com relação ao imóvel objeto da matrícula de nº 01:

  1. Primeiramente por averbação deverá ser corrigido o nome da proprietária, para ficar constando como o Município e não prefeitura Municipal como constou;
  2. Segundo, deverá ser averbada na matrícula do imóvel que este passou a integrar o perímetro urbano, ou foi incluído no perímetro urbano conforme Lei Municipal e autorização constante do título para a averbação. Devendo o Município (se for o caso, ou seja se cadastrado , providenciar o descadastramento junto ao INCRA);
  3. Já quanto ao ITR o Município goza de isenção, pois não é dado aos poderes tributarem entre si, quanto ao CCIR o Município também goza da isenção da taxa de administração do INCRA mencionada no artigo 23 da Lei n. 8.847/94;

 A despeito do artigo 2º da Lei 5.868/72 e artigo 2º da IN SRF n. 272/02 o Município é obrigado a fazer o cadastro (CCIR) de imóveis rurais de sua propriedade;

No entanto considerando os termos do parágrafo 1º artigo 22 da Lei 4.947/66 a apresentação do CCIR poderá ser dispensada, vez que não se trata de caso de desmembramento, arrendamento, hipoteca, venda, ou promessa de venda;

II – Com relação aos imóveis objetos das matrículas de nºs 02 e 03:

  1.  Por figurarem como bens de uso como do povo (artigo 99, I do CC) e por serem bens tidos como inalienáveis (artigo 100) do mesmo codex, não poderão ser onerados por servidão. Devendo previamente ser desafetados por Lei Municipal passando a categoria de bens dominicais ou bens patrimoniais (Artigo 99, III do CC);

III – Com relação a todos:

  1.  Devem se apresentadas plantas ou croquis, para fins de localização das servidões dentro do todo. Ou seja, as servidões devem ser localizadas, especializadas dento da área maior sem o que não poderão ser registradas;
  2. Entretanto por serem servidões “Pater Familias”, ou seja, do mesmo dono (tanto o imóvel serviente como o dominante), não poderá ser instituída servidão para si mesmo:

A servidão pressupõe proprietários diferentes para os imóveis dominante e serviente conforme se extrai do artigo n. 1.378 do CC.

A questão da servidão por destinação do proprietário (pater famílias) é controvertida, pois alguns entendem que é possível o seu registro outros não.

Impõe-se a servidão predial a um prédio em favor do outro, pertencente a diverso dono, excluindo-se a imposição desse ônus a um prédio em favor do outro pelo próprio dono. Lembrando que a servidão se extingue dede que o prédio dominante e serviente passe a pertencer ao mesmo dono (artigo 1.389, I CC/02).

A diversidade de imóveis pertencentes a donos diferentes é essencial à existência da servidão (art. 1.378 CC/02), pelo que não pode qualquer desses donos instituí-la por si só, ainda que para beneficiar futuramente outro que dele se desmembre. A diversidade de imóveis há de casar-se com a diversidade de proprietários para que, num só ato, surja a servidão. Os dois requisitos hão de coexistir simultaneamente e não sucessivamente.

Baseado no CC/02 condena-se a possibilidade de ser um só proprietário do prédio dominante e do serviente.

Contudo alguns civilistas admitem a servidão por destinação do proprietário.

Também a jurisprudência acabou por acolher a destinação do proprietário como via regular de constituir servidão. Mas devemos salientar que essa forma apenas estabelece uma serventia, sem criar servidão, pois esta só irá se constituir-se quando (ou se) os prédios vieres a pertencer a proprietários diversos, não se subordinando-se a servidão por destinação ao registro no Registro de Imóveis.

Se o proprietário de um só imóvel, ao dividi-lo em dois para venda, quer que uma de suas partes mantenha a serventia anterior sobre a outra parte, bastará, para isso, que na escritura pública divisória declare expressamente que fica constituída a servidão de uma em favor de outra que passou a pertencer a novo dono. Ao invés de presumir-se que existe um ônus sobre parte do imóvel, o que presume é que todo este se ache “livre e desembaraçado de qualquer ônus”.

Quando se busca imprimir certeza à existência de qualquer servidão, a ponto de sujeitar a registro até a aparente, com obras ostensivas, seria imperdoável incoerência admitir a existência da servidão por destinação do proprietário. Ao invés da certeza, característica da servidão, haveria a clandestinidade, já que, de repente, poderia surgir uma servidão completamente desconhecida do público e ausente do Livro em deveria ser inscrita.

Portanto a situação não é pacifica, e desta forma considerando os artigos de nºs. 1378 e 1.389, I, entendo s.m.j. de que não poderá acessar ao RI servidões que sejam instituídas em que figurem como mesmo proprietário do imóvel serviente e dominante , pois de acordo com o citado artigo 1.389, I é forma de extinção da servidão.

Ver Revista do Direito Imobiliário do Irib de nº 28 páginas 35/42 (Notas Sobre As Servidões e o Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa) e Servidões Ente Imóveis do Mesmo Dono – Maria Helena Leonel Gandolfo – IV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – Porto Alegre 26-9 a 1.10.1977 (via e-mail).

É o que entendemos passível de Censura.

São Paulo, 24 de Abril  de 2.019.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 99. São bens públicos:

I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;

II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;

III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.

Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.

Art. 101. Os bens públicos dominicais podem ser alienados, observadas as exigências da lei.

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Art. 103. O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem.

Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

Data: 07/04/2005 
Protocolo: 2046 
Assunto: 
Autor(es): autor 
Revisor(es): 
Verbetação: LOTEAMENTO. ÁREA VERDE. SERVIDÃO. CANCELAMENTO. 

Pergunta:

Ao registrar-se um loteamento, deve ser cancelada a servidão registrada em favor da CPFL que passou a incidir sobre o canteiro central de uma avenida, atravessando uma área verde?

Resposta:

Inicialmente cabe ressaltar que, se sobre o imóvel loteado havia uma servidão registrada em favor de terceiro, sendo essa área afetada pelo empreendimento, visto que iria se tornar área verde, ou seja, bem de uso comum do povo, “antes” do registro do loteamento, deveria ter sido cancelado o referido direito real, uma vez que, a servidão implica em contrato bilateral, firmado entre os donos do prédio serviente e do dominante, surgindo, portanto, obrigação para uma das partes e benefício/interesse para a outra. Assim, com o registro do loteamento houve, além da mudança da titularidade, a alteração da destinação do imóvel, de tal sorte, que a servidão não pode incidir sobre imóvel de uso comum do povo. Contudo, nos termos do artigo 250 da L.R.P., o cancelamento do registro somente pode ocorrer: I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; ou III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. Assim, para cancelar o registro de servidão, é necessário requerimento no qual compareçam o dono do prédio dominante e o dono do prédio serviente.

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