Alienação Fiduciária – Leilões Negativos

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra, sem fazer qualquer menção à arrematação, onde consta a CEF como vendedora e o José como comprador.

A aquisição da propriedade pela CEF se deu com a consolidação da propriedade em seu nome, através dos procedimentos previstos na Lei 9514.

Neste sentido, vale salientar que foi devidamente cancelada a alienação fiduciária constante na matrícula, cujo devedor era João.

Desta forma, resta a seguinte dúvida:

Para registrar a compra e venda, através da Escritura recebida, seria necessário averbar os leilões negativos?

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Resposta:

  1. Se os leilões foram negativos é porque não houve arrematação;
  2. Apesar de não previsto na Lei 9.514/98 em ocorrendo venda e compra da propriedade após a consolidação desta em nome da credora fiduciária, deve sim ser averbado previamente os leilões negativos, para justificação a não arrematação por terceiros, e para segurança jurídica.
  3. Ver nossa resposta anterior nesse sentido e as respostas do Irib encaminhadas com a nossa resposta anterior.

É o que entendemos.

São Paulo, 27 de Março de 2.019.

Resposta Anterior:

Recebemos a certidão da matrícula que segue em anexo junto à Escritura Pública de Venda e Compra.

Neste sentido, resta a seguinte dúvida:

Para registrar o título apresentado devemos solicitar o cancelamento da alienação fiduciária (R-4) e da CCI (AV-5) ou tais cancelamentos não são necessários com a consolidação da propriedade constante na respectiva matrícula?

Aguardo retorno e, desde já, agradeço a atenção.

Resposta:

  1. Inicialmente, informamos de que a escritura acima citada não veio com a consulta, mas ao meu sentir após a consolidação da propriedade em nome da CEF (R.6.m/65.534), esta o alienou a terceiros por venda e compra,cuja escritura se pretende registrar;
  2. Entretanto para o registro da escritura há a necessidade que sejam previamente averbados os leilões negativos (artigo 27 da Lei 9.514/97 e conforme abaixo);
  3. Averbado os leilões negativos deve a CEF dar ao devedor fiduciante quitação da dívida (parágrafos 5º e 6º do artigo 27 citado. Esta quitação, entretanto não precisa ser averbada junto a matrícula do imóvel, pois essa quitação é de natureza pessoal e restrita as partes (fiduciário e fiduciante) (Decisão do CSMSP de nº 1095724-49.2016.8.26.0100 e da 1ª VRP da Capital – São Paulo de nº 1057235-06.2017.8.26.0100);
  4. Desta forma, feito isto a alienação fiduciária estará cancelada automaticamente e prescinde de averbação, pois basta a informação no registro da consolidação, das averbações dos leilões negativos e da venda posterior pelo credo fiduciário;
  5. Já quanto a CCI averbada esta precisa ser cancelada pela CEF, na qualidade de credora e de custodiante, pois inexistindo a alienação fiduciária que caucionava a CCI, ETA não pode perdurar;
  6. A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode se emitida sob a forma escritural ou cartular (artigo 3º da Lei 10.931/04);
  7. Se cartular será necessária a sua apresentação com ou sem endosso  para fins de averbação junto à matrícula do imóvel (onde averbada a emissão da CCI – artigo 18, parágrafo 5º da lei citada) para posterior averbação da quitação pela então credora endossatária identificada na CCI;

Se escritural deverá permanecer custodiada em instituição financeira e registrado em sistema de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central (parágrafo 4º do artigo 18, e 19, II  da Lei 10.931/04). Com a cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97).

  • Portanto, como foi emitida CCI,  deverá ser  indicado pelo custodiante e pela instituição financeira de sistemas de registros e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil (CETIP, AB3SA Brasil Bolsa de Balcão. Enfim deve a CEF para o cancelamento da CCI indicar que é o credor, se ela própria ou terceiros. Que no caso deve ser a credora a própria CEF, pois caso contrario não poderia consolidar e alienar o imóvel.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Maio de 2.018.

Alienação fiduciária consolidação venda e compra necessidade de averbação dos leilões negativos.

(Ver também BE Irib nºs. 3.529 de 12/12/2008, 3.423 de 04/09/2008 e Negócio Fiduciário – Melhim Chalub –Editora Renovar – Rio de Janeiro – 2.006 item 4.4.10 – Leilão 291/296) n

Data: 13/08/2015 
Protocolo: 13152 
Assunto: Arrematação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Alienação fiduciária. Arrematação. Carta de quitação. Primeiro leilão negativo – averbação. Goiás. 

Pergunta:

Em caso de Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel arrematado em Segundo Leilão Extrajudicial, é necessária para seu registro, a averbação da carta de quitação do imóvel ou da apresentação desta? E a averbação do Primeiro Leilão Negativo é necessária?

Resposta:

Prezada consulente:

O art. 27 da Lei nº 9.514/67, § 4º, exige a quitação recíproca de fiduciante e fiduciário, que poderá constar da própria escritura de venda do imóvel leiloado ou em separado, devendo constar da matrícula no texto do ato de registro ou por meio de averbação em seguida. Dessa escritura constará, obviamente, que ela é feita em decorrência do segundo leilão, o que significa que no primeiro não houve lance satisfatório. Se o registrador considerar necessária a averbação prévia para mencionar esse fato, não vemos impedimento.

Data: 25/03/2015 
Protocolo: 12706 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão negativo – averbação. Espírito Santo. 

Pergunta:

Alienação Fiduciária e Leilão Negativo: Trata-se de pedido de averbação de resultado negativo dos 1º e 2º leilões, sem que houvesse arrematante, dando quitação geral e irrevogável ao devedor fiduciante e encerrando o regime jurídico da Lei nº 9.514/97 sobre o imóvel, cuja propriedade plena ficou consolidada nas mãos do credor fiduciário. Pergunta-se aos ilustres se é possível a realização dessa averbação e se há previsão legal para ela?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível a averbação dos leilões negativos, considerando que o rol de atos previstos no art. 167, II da Lei de Registros Públicos não é taxativo, mas exemplificativo.

Data: 30/03/2014 
Protocolo: 11512 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão. Dação em pagamento – averbação. Mato Grosso do Sul. 

Pergunta:

Foi averbada uma Consolidação de Propriedade Fiduciária de um Imóvel em favor da CEF. Não tenho conhecimento se houve ou não leilão negativo (art. 27, da Lei nº 9.514/1997), bem como se a Instituição Financeira recebeu o bem imóvel por Dação em Pagamento (§8º, art. 26, da Lei nº 9.514/1997). Ocorre que, recentemente, recebi um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Pagamento Parcelado – Venda Direito ao Ocupante, em que CEF promete vender ao antigo proprietário (devedor fiduciante) o citado bem imóvel. Ressalto que a Consolidação da Propriedade Fiduciária ocorreu há mais de 06 meses.

Resposta:

Prezada consulente:

Entendemos que a notícia acerca da realização dos leilões ou se houve a dação em pagamento deve ser averbada na matrícula imobiliária. Somente após estas providências é que poderá ser registrada a promessa de compra e venda sob comento.

Data: 15/05/2009 
Protocolo: 5615 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Fiduciário – intimação. ITBI. Consolidação da propriedade – averbação. Leilão – prazo. São Paulo. 

Pergunta:

Após feitas as intimações regulares e diante no não comparecimento do devedor fiduciário para purga da mora, a CAIXA, juntou a guia comprobatória do recolhimento do ITBI, e requereu a averbação da consolidação da propriedade em seu nome. Feita a averbação da consolidação, a CAIXA requereu à serventia que fosse averbada a realização dos 2 leilões. Os leilões não foram realizados no prazo legal de 30 dias; É possível a averbação desses leilões? A lei determina a realização, mas nada dispõe sobre a averbação deles; Se esse instituto considera possível a averbação, qual o fundamento? o artigo 167, II, por não ser numerus clausus? Leilões realizados fora do prazo legal gera prejuízos a eventuais adquirentes?

Resposta:

Prezado consulente:

O IRIB já se manifestou em caso semelhante ao seu. Veja:

Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro.

P – Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?

R – Prezada associada:

Uma vez concluídos os dois leilões previstos na Lei nº 9.514/97 sem que tenha havido lance vencedor, o primeiro procedimento é averbar, na matrícula do imóvel, o auto de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida, nos termos do § 6º, art. 27 da lei mencionada, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus.

Após a referida averbação, não vislumbramos nenhum óbice no sentido de que o credor fiduciário venda o imóvel a terceiro. Isso é possível, pois a propriedade está consolidada integralmente nas mãos do credor, podendo dela dispor livremente.

Em relação à compensação do devedor, no que se refere ao pagamento das parcelas já pagas, entendemos que este terá direito ao recebimento apenas das benfeitorias necessárias que, eventualmente, tenha realizado no imóvel, salvo se outra coisa não for acordada entre as partes. De qualquer forma, esta não é uma questão de interesse do Registrador, uma vez que, não terá reflexos no Registro Imobiliário.

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor: Dr. Valestan Milhomem da Costa

Ano: 2008

5544 5044”

Portanto, depreende-se que as averbações devem ser realizadas.

No caso de leilões realizados fora do prazo, temos que, teoricamente, quanto maior o interstício entre a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário e a realização do leilão, maior será o desenvolvimento da dívida, já que seu desenvolvimento (da dívida) se mantém até a data do primeiro leilão.

Acrescentamos que, embora não prevista expressamente a averbação dos leilões, é evidente a necessidade dela para que, na matrícula, conste o cumprimento da obrigação sem a qual não seria possível a consolidação. Quanto ao prazo, não vislumbramos problema para a dilatação, já que é o fiduciário o próprio beneficiado.

Data: 06/10/2008 
Protocolo: 5044 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Valestan Milhomem da Costa
Verbetação: Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro. 

Pergunta:

Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?

Resposta:

Prezada associada:

Uma vez concluídos os dois leilões previstos na Lei nº 9.514/97 sem que tenha havido lance vencedor, o primeiro procedimento é averbar, na matrícula do imóvel, o auto de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida, nos termos do § 6º, art. 27 da lei mencionada, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus.

Após a referida averbação, não vislumbramos nenhum óbice no sentido de que o credor fiduciário venda o imóvel a terceiro. Isso é possível, pois a propriedade está consolidada integralmente nas mãos do credor, podendo dela dispor livremente.

Em relação à compensação do devedor, no que se refere ao pagamento das parcelas já pagas, entendemos que este terá direito ao recebimento apenas das benfeitorias necessárias que, eventualmente, tenha realizado no imóvel, salvo se outra coisa não for acordada entre as partes. De qualquer forma, esta não é uma questão de interesse do Registrador, uma vez que, não terá reflexos no Registro Imobiliário.

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