Penhora Unidade Autônoma sem Habite-se e Sob Afetação

Recebemos uma Certidão de Penhora (Online), onde foi determinada a penhora de um apartamento.

Ocorre que, com relação ao apartamento, o mesmo ainda não tem matrícula individualizada, pois o condomínio ainda não foi instituído, somente foi registrada a incorporação. E conforme a Av.09/M.xxxxx, a promitente compradora e incorporadora submeteu a incorporação ao Regime de Afetação; e ainda, conforme Av.10/M.xxxxx o imóvel encontra-se bloqueado.

Gostaria de saber se é possível averbar a penhora tendo em vista os fatos acima descritos.

Resposta:

1. A penhora não poderá ser averbada pelos seguintes motivos:
   • A penhora recai sobre um apartamento (unidade autônoma) que ainda não existe no mundo jurídico, uma vez que ainda não foi averbada a construção do edifício, e não foi registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, quando então surgirá a unidade autônoma apartamento. Devendo portanto ser penhorada a fração ideal que corresponderá a futura unidade autônoma;
   • Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, a afetação obstará a averbação da penhora (artigo n. 31, parágrafo 1º da Lei n. 4.591/64), em face de o empreendimento estar sob o regime de afetação (artigos 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/64 conforme AV.09.M/131.462
   • Conforme AV.10.M/131.462 o imóvel encontra-se “bloqueado” por decisão judicial, não sendo possível a prática de nenhum ato junto a matrícula do imóvel, até que a ordem de bloqueio seja levantada pelo Juízo que a determinou.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Maio de 2.017.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

• 1^oO patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Do IRIB, temos:

Data: 23/05/2016
Protocolo: 13965
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Incorporação imobiliária – validade. Patrimônio de afetação. Penhora. Ceará.

Pergunta:

Um imóvel de nossa serventia teve uma incorporação imobiliária registrada e patrimônio de afetação regularmente constituído. Ocorre que o prazo de validade da incorporação venceu-se sem que nenhum contrato fosse registrado. Após o vencimento do prazo foram apresentados diversos contratos particulares de promessa de compra e venda e uma penhora. Pergunta-se: a publicidade do patrimônio de afetação torna a incorporação irrevogável e irretratável? A afetação obsta o registro da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o patrimônio de afetação, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 154:

“O incorporador poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação imobiliária, que o terreno ali contido, bem como todas as suas acessões, ficará apartado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão somente à execução do empreendimento, não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Da mesma sorte, ficará livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência.”

Portanto, se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora.

Em relação ao vencimento da incorporação, vejamos o que Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 162, explica:

“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(…)

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.”