União Estável – Registro de Imóveis – Necessidade de Escritura de União Registrada
Foi apresentado um instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária, onde os adquirentes convivem em união estável conforme escritura pública de declaração de união estável.
O procedimento atual desta Serventia, quando os adquirentes são conviventes em união estável, é pedir “escritura pública” – registrada no L.E do Cartório de Registro Civil e Pessoas Naturais – registrado no RI no Livro 3 (aux) do RI- para gerar efeitos patrimoniais conforme processo CGJSP 118.884/2017.
Qual deve ser o procedimento diante da Apelação nº 1101111-45.2016.8.26.0100.
Resposta:
- Considerando os itens de nºs. 1, alínea “k”, 113 e 115 (alterado pelo provimento CGJSP nº 22/2.015) do Capítulo XVII das NSCGJSP e itens 11, alínea “a”, 11, item 11, alínea “b” 1 e 5, 58, aliena “d”, 63.1, 79, 80, 85, e 85.1, artigos de nºs 5º e 8º do Provimento n. 37/2.014 do CNJ, processo CGJSP de nº 1.884/17, o item 2 (união estável) do processo do CSMSP de nº 0000348-54.2015.8.26.0111, e por tratar-se de aquisição pelos companheiros através de contrato de compra e venda seguido de alienação fiduciária (transmissão da propriedade resolúvel). Entendo s.m.j., que deve ser solicitado o registro da escritura no Livro – E do RCPN da sede ou onde houve, no 1º Subdistrito da Comarca em que os companheiros têm ou tiveram seu último domicilio (Item 113 do Capítulo XVIII das NSCGJSP). E também no Livro 3-Auxiliar do Registro de Imóveis do último domicilio dos conviventes (Item 85 do capítulo XX das NSCGJSP) até para maior segurança jurídica, e apesar da recente decisão do CSMSP de nº 1101111-45.2016.8.26.0100 e decisão do mesmo nº da 1ª VRP- da Capital.);
- Ademais na decisão do CSMSP citado é mencionado:
- A informalidade para a constituição da união estável, entretanto, convive com a exigência de observação de formas específicas para que certos atos e negócios jurídicos produzam os efeitos que deles se pretende.
- Assim ocorre, em especial, quanto aos atos e negócios jurídicos que têm como característica constituição de direitos reais sobre imóveis que são oponíveis “erga omnes” por força da publicidade decorrente de seu registro.
- Desse modo, para o julgamento da dúvida suscitada, devem ser diferenciados os atos e negócios jurídicos relacionados aos direitos da personalidade jurídica cuja oponibilidade em relação a terceiros prescindem de cerimônia e forma prescritas em lei, como ocorre com a constituição de família por meio da união estável, e os atos e negócios jurídicos que demandam publicidade específica, por meio de sua inscrição em Registro Público, como ocorre com os direitos reis imobiliários. Entre outras.
- Lembramos que mesmo existindo a união estável entre os companheiros, estes devem ser qualificados com os seus reais estados civis (solteiro, desquitado, separado amigavelmente, ou judicialmente, divorciado ou viúvo).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 06 de Agosto de 2.018.
Registro: 2017.0000792645
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0000348-54.2015.8.26.0111, da Comarca de Cajuru, em que é apelante MAURO ASSIS GARCIA BUENO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CAJURU.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.
São Paulo, 9 de outubro de 2017.
PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação nº 0000348-54.2015.8.26.0111
Apelante: Mauro Assis Garcia Bueno da Silva
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cajuru
Voto nº 29.826.
REGISTRO DE IMÓVEIS Dúvida julgada procedente
Escritura Particular de Venda e Compra de Imóvel
Questionamento das diversas exigências formuladas pelo Registrador Pertinência do óbice relativo à especialidade subjetiva e à apresentação de certidões reais Exigência mantida Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Mauro Assis Garcia Bueno da Silva contra a sentença de fls. 69/71, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de escritura particular de compra e venda do imóvel matriculado sob o nº 12.194 no Registro de Imóveis e Anexos de Cajuru.
Sustentou o apelante, em resumo: que os requisitos de uma escritura pública e de um instrumento particular são distintos; que o título apresentado identifica claramente os contratantes e as testemunhas, inclusive o representante legal da vendedora; que a referência ao título de aquisição do imóvel pelo alienante é desnecessária; que a apresentação de certidões de propriedade e de ônus reais é dispensável; que a consulta à central de indisponibilidades deveria ter sido feita pelo registrador; e que formalidades em excesso dificultam a instrumentalização de compra e venda de imóveis por instrumento particular, o que é permitido pelo artigo 108 do CC. Pede, assim, a reforma da sentença de primeiro grau (fls. 68/85).
A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.101/103).
É o relatório.
Verifica-se que a nota devolutiva decorrente do título apresentado para registro é datada de janeiro de 2015 (fls. 43).
De acordo com referida nota, o título denominado de “escrituraparticular de compra e venda” não comportaria registro pelos seguintes motivos: i) ausência de documentos da vendedora, pessoa jurídica, que permitam verificar a regularidade de sua representação; ii) ausência de suficiente qualificação das partes, consoante requisitos da Lei n. 6.015/73 e NSCGJ, inclusive em relação à união estável; iii) falta da descrição da forma e registro de aquisição do imóvel pela vendedora; iv) não apresentação da certidão negativa de débitos trabalhistas; v) ausência de certidões exigidas pela Lei 7.433/85; e, vi) falta do código HASH relativa à consulta sobre eventual indisponibilidade existente.
Três das exigências do registrador devem prevalecer, mantida a impossibilidade de ingresso do título no fólio real. Por sua vez, as demais exigências devem ser afastadas.
Item 1 (Documentos) : No primeiro item da nota devolutiva de fls. 29, exige-se a apresentação dos documentos que comprovam a regularidade da representação da alienante “LOTEAMENTO CRUZEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.”
A regularidade da representação da pessoa jurídica está relacionada com o princípio da especialidade subjetiva e da segurança jurídica do próprio negócio e de seu consequente registro.
Sem a apresentação de certidão atualizada do registro da pessoa jurídica e da demonstração de que o representante indicado possui poderes para o ato, mostra-se inviável o ingresso do título, motivo pelo qual deve ser atendida a exigência do item i da nota devolutiva.
Não basta, portanto, que o instrumento particular se refira à representação da pessoa jurídica. Considerando que o negócio não passou pelo crivo de um tabelião, imprescindível que, na serventia imobiliária, os interessados comprovem que aquele que representa a pessoa jurídica alienante tenha efetivamente poderes para fazê-lo.
Item 2 (união estável) : Cediço que a união estável é fato que gera importantes consequências jurídicas. Entretanto, para que figure da matrícula do imóvel, deverá ter sido declarada judicialmente, ou estabelecida por escritura pública registrada no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais, consoante se depreende daleitura das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em especial, item 11.b.5, do Capítulo XX, Tomo II.
Tal norma tem importante razão de ser: evita que figurem como conviventes pessoas casadas, o que poderia gerar problemas de natureza patrimonial, incompatíveis com a segurança jurídica exigida nos registros públicos.
Com efeito, o item 115, do Capítulo VII, das NSCGJ, obsta o registro de escrituras públicas de união estável no livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais quando as partes forem “casadas, ainda que separadas de fato, exceto se separadas judicialmente ou extrajudicialmente, ou se a declaração de união estável decorrer de sentença judicial transitada em julgado …”.
Dias com chuva o dia inteiro serão banidos por decreto, pois chateiam a Principesa. Mago pedirá o banimento do formulário contínuo enquanto aguarda a chegada dos líquidos mágicos, se não houver motins dos entregadores
