Condomínio Urbano Simples – Requisitos

É comum em nossa cidade condomínio com apenas duas casas onde a única área comum é a parede que as divide. Geralmente são terrenos com 200m², onde cada casa fica com 100m², sua edificação não passa de 70m² e tem garagem e entrada/saída própria. Entretanto, resta impossibilitado o desmembramento justamente pela metragem e área ser inferior ao permitido legalmente.

Ocorre que chegou um desses casos onde a pessoa está solicitando a instituição de condomínio edilício e nos veio a dúvida quanto à necessidade de solicitar a convenção de condomínio, a um por ser duas unidades, a dois porque a única área comum é a parede que as divide.

Neste caminho, encontramos o condomínio urbano simples, trazido pela Lei 13465/17, onde gostaria de V. parecer sobre a aplicabilidade de tal tipo de condomínio ao caso acima descrito.

Quanto a documentação apresentada, além da dispensa da convenção, o que mais muda?

Resposta:

1. A situação ainda é nova e ainda não existem doutrinas ou mesmo jurisprudências sobre o tema;
2. Basicamente devem ser seguidos os artigos de nºs: 61 a 63 da Lei 13.465/17 com as observações seguintes:
   • Dispensa a apresentação da convenção do condomínio, bem como o regimento interno (este por carona) (artigo 62 parte final);
   • A gestão do condomínio (que entra no lugar da convenção) será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por instrumento particular (com identificação completa e firmas reconhecidas) (parágrafo 4º do artigo 62, a qual poderá ser registrada no livro 3-Auxiliar com remissão recíproca entre esta matrícula (livro 3-auxiliar) e a matricula onde registrada a instituição e especificação do condomínio (Livro 2);
   • Deve necessariamente existir (alem das coisas de uso comum: paredes internas, externas, muros, caixa d’água, teto, encanamentos, parte elétrica, etc.) a partes/áreas comuns, ou de uso comum que eventualmente poderá ser área de acesso as unidades autônomas, quintal, jardim, vagas de garagens (duas ou mais) escada de acesso etc. Sendo que estas últimas são necessárias, e sem a sua existência não haverá condomínio, pois partes comuns como paredes, por exemplo, constitui somente casas geminadas ou assobradadas, não condomínio edilício, que além das coisas de uso comum devem conter partes/áreas de uso comum. Essas partes/áreas de uso comum (jardim, quintal, acesso, escadas, etc. devem ser descriminadas tanto na matrícula mãe/original/matriz onde será registrada a instituição, quanto nas matrículas descerradas paras as unidades autônomas, nas quais deverá constar também a fração ideal de terreno correspondente a cada unidade, área útil, área comum (partes/área de uso comum) área total (matrícula onde registrada a instituição e especificação e matrículas autônomas);
   • Todas unidades autônomas deverão ter acesso para ao vias/passeios públicos (artigo 62 parágrafo 4º da Lei citada);
   • Para a averbação da(s) construção (ões) alem do requerimento deverão ser apresentados, o habite-se ou certidão de construção expedida pela municipalidade, CND do INSS (SRP) relativa à obra, valor venal do terreno e da construção (que poderá ser em metros quadrados tanto de um como de outro). Dispensados o habite-se e a CND quando se tratar de REURB-s (artigo 63);
   • Reforçamos que paredes, por exemplo, não são partes/áreas de uso comum, são coisas de uso comum, e para a instituição do condomínio edilício (urbano simples) tem necessária e ululantemente haver partes/áreas de uso comum, poderá ser um quintal um jardim, ainda que pequeno (2,00 m2 pe.) mas tem que haver.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Agosto de 2.018

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES

Art. 61.  Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único.  O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). 

Art. 62.  A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio. 

• 1^oApós o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.  
• 2^oAs unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.
• 3^oNenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público. 
• 4^oA gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Art. 63.  No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.