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PROCESSO CG Nº 830/2004 – SÃO PAULO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESEMBARGADOR MARCONDES MACHADO – Partes: BECHARA IMÓVEIS E ADMINISTRAÇÃO LTDA e ANTONIO FERNANDO DOS SANTOS – Advogado: RODRIGO VALLEJO MARSAIOLI, OAB/SP 127.883
PARECER Nº 197/05-E
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de expediente voltado ao estudo de providências tendentes a viabilizar o acesso, ao Registro Imobiliário, de garantia real, sob a forma de caução, prestada em ação judicial para garantir medida de natureza cautelar.
Opino.
O presente expediente foi instaurado a partir de cópia de r. decisão prolatada em medida cautelar, em que determinada a averbação, com fundamento no artigo 167, inciso II, nº ‘8’, da Lei nº 6.015/73, de caução que recaiu sobre imóvel e que foi prestada na forma do artigo 804 do Código de Processo Civil, para garantir medida liminar. No âmbito do exercício da atividade registrária, que é administrativa, ao Oficial de Registro de Imóveis cabe cumprir a ordem judicial consubstanciada na r. decisão prolatada na medida cautelar a que se refere o ofício de fls. 02.
Mostra-se oportuna, porém, a adoção de medida administrativa destinada a mitigar as controvérsias que as diferentes e fundamentadas formas de interpretação da lei ensejam quanto ao acesso, ou não, da caução de imóvel ao fólio real quando prestada em ação judicial para garantir eventuais danos decorrentes da concessão de medida de natureza cautelar.
São freqüentes nesta E. Corregedoria Geral da Justiça os procedimentos administrativos que visam afastar recusas de averbações de cauções que incidem diretamente sobre imóveis e que são prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar.
Há muito este Órgão mantém o entendimento que fora da hipótese dos artigos 37, inciso I, e 38, parágrafo 1°, da Lei n° 8.245/91 não se admite a averbação de caução como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre imóvel porque o artigo 167, inciso II, n° ‘8’, da Lei n° 6.015/73 apenas diz respeito aos direitos a este relativos, que são, conforme a lição de Alvino Silva Filho: ‘…os direitos reais limitados e os direitos reais de garantia, já constituídos ‘ (A Caução no Registro de Imóveis, Araxá, 1979, pág. 30).
Em abono, podem ser citados os r. pareceres que estão reproduzidos às fls. 20/31, 34/57 e 59/73 e que foram apresentados nos Processos CG 67.181/83, 241/84, 189/92, 204/92, 2.227/98 e 110/2005.
Não obstante o acerto desta posição, o avolumamento das medidas cautelares e das ações em que pleiteadas providências antecipatórias da tutela ensejou o respectivo aumento do uso da caução processual, no mais das vezes prestada mediante termo nos autos mesmo quando ofertado imóvel em garantia.
E, em alguns casos isolados, a recusa dos oficiais registradores em promover a averbação da caução assim prestada tem ensejado a expedição de ordem judicial para a prática do ato, sob pena de responsabilidade penal, como se verifica no Processo CG 15.568/05, instaurado por provocação do digno Juízo da 4ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Estado da Bahia.
É necessário, diante dessa situação, munir os oficiais Registradores de meios suficientes para concretizar os atos emanados de ordens judiciais sem, entretanto, relegar as normas atinentes ao Registro Imobiliário.
Para a averbação das cauções aqui tratadas, que são garantias em regra constituídas com dispensa da respectiva escritura pública, são expedidos mandados que em geral contêm, em seu corpo ou nas cópias do processo que os instruem, os requisitos necessários para preservar a especialidade do Registro Imobiliário que são a identificação de quem presta a garantia, a anuência de seu cônjuge quando por este não prestada em conjunto, o imóvel dela objeto e o valor da dívida.
Permitindo esses mandados o atendimento dos requisitos do registro de imóveis, em especial da especialidade e da continuidade, mostra-se possível sua recepção como títulos constítutivos de hipoteca, mantida a dispensa da escritura pública quando prestada a garantia por termo nos autos.
Tal medida, observo, não é inovadora, pois foi aventada por Alvino Silva Filho na obra retro citada, em que se verifica:
‘O despacho judicial concessivo da prestação de caução real de imóvel, seguido do termo, assinado pelo Juiz, proprietário do imóvel e sua mulher, com a descrição perfeita do imóvel dado em garantia para possibilitar a sua inscrição – (registro), quer nos parecer seja o instrumento hábil para ter acésso ao registro de imóveis.
Trata-se, no caso, de hipoteca judicial’
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de autorizar que os mandados para averbações de cauções que tenham recaído sobre imóveis, prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar, sejam recepcionados como mandados de registro de hipotecas judiciais, independente da denominação que Ihes foi atribuída, dependendo o registro da garantia real, entretanto, da presença dos elementos necessários para a preservação da especialidade da continuidade e dos demais requisitos do Registro Imobiliário.
Sub censura.
São Paulo, 28 de junho de 2005.
José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria por seus fundamentos, que adoto.
Proceda-se como sugerido.
São Paulo, 06/07/05
(a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE – Corregedor Geral da Justiça.
(D.O.E.de 20.07.2005)
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